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二胎房貸這樣投資買賣房屋,才會賺大錢

chapter 5 這樣投資買賣房屋,才會賺大錢 房地產投資者一定要有自己的一套操作方式,必須要會市場分析,必須要會估算漲幅,必須要有堅強的賭性,掌握當前相關訊息,就能使自己捷足先登。 1當個房地產之狼,二胎房貸兩年經手一百間 我從遲疑不敢下手,到入手快速準確,運用從職業房地產投資者大咖身上所學的東西,開始南征北討買房子,看房五分鐘之內就出價,不到兩年就經手一百多間房子,並且無失誤,終於可以高喊:我是房地產之狼! 快狠準,一個月連買二十八間 在奢侈稅開始實施之前我十分忙碌,二胎房貸那時拜師學藝已經有成果,恩師已經放手讓我獨立處理物件,於是專注在五股、泰山地區,每個月就買了五、六間房屋,不到半年的時間,就買了快就要三十間的物件。 這時由於新莊成了房地產投資者的大本營,於是我被換到了下新莊操作物件,那時候量衝的非常大,一個月之內就買了二十八間;隨後還穿插了買桃園南崁、新店的房子;之後我又到八里買房子,約八間左右,然後到新竹、台中直到高雄,高雄也買了四十、五十間房吧。 就這樣跟著房子環遊在台灣西部,不到兩年的時間,我已經經手了一百多間的房子。 職業房地產投資者買屋十分之迅速,就像是我的恩師,當場看屋、當場就下定,也學到這等功力,進屋打量五分鐘內,就能開始交易。 其實有些功力不足的房地產投資者,一看房就看很久、注意很多,也常常就因此而注意到不需要注意的細節,未末倒置,結果狼性減弱,失去買房的先機。 例如有人說買二樓不好,管線會彎來彎去、容易卡住,其實這是小問題,只要我一個通水管的來通就好,花費也只需要一千五百元而已,而且這個問題是因長時間的累積而成,並非每年都要通一次,也代表這錢不是經常要花的。但是有些人卻會因為經驗不足,對這個缺點遲疑再三,最後甚至放棄的也有。 五分鐘之內看完採光和漏水並出價 我從恩師那裡學到很多,並歸納出一套自己的看屋習慣。例如一進房子就先看採光,然後頭要往上面看,因為房地產投資者絕不低頭…不是這個原因,是因為要看漏水!抬頭看廁所浴室、廚房、後陽台有沒有漏水的痕跡(例如水漬),很多管線都會依著這些地方而設,導致漏水的機率大增。 「為什麼不看地上?如果地面也發生漏水問題怎麼辦街?」有人可能會有這樣的疑問。其實當我買到房子後,最後一定會全屋重新打掉整理,所以地面一定整理得到,不會讓水漏到下一層樓去。 可是如果天花板上面漏水,就得要跟上層樓的人協調,協調的好,OK沒問題;協調不好,漏水依舊,就算這房子再好、再便宜也不值得買。 當採光和漏水問題看清楚後,接下來就要詢問仲介,這間是不是凶宅、輻射、海沙屋?不用怕仲介會隱瞞你,因為標的物現況說明書中都會記載清楚,自己也可以看清楚。 基本上沒這些問題後,我就會直接問底價多少錢,然後立即出價。看房五分鐘之內就出價,過程迅速確實。 我們常常都會錯過機會,土地貸款而房地產投資都就是吃這行飯的人,錯失機會就會沒飯吃,所以我們都要比一般人更為快速,謹慎敏銳。 沒有人會在現場考慮再三,我記得報章雜誌上曾經寫過,一個職業房地產投資者為了買下某房,曾經考慮了兩、三小時,這個新聞我相信絕對是假的。 我想這個職業房地產投資者鐵定進了房子,就跟仲介講說:「快啦,快拿來簽一簽啦!」他應該是當場就決定了,只是仲介拿資料來的時候延遲很多時間罷了。這才是房地產投資客的行為。才不會看了又看、遲疑又遲疑,然後才說要買了。 買中古屋還賠?可以去買樂透了 「買了一百間中古屋,你都沒有賠嗎?」這也是很多人的疑問,不過給你們的答案是:沒賠,只是多賺少賺而已。 不過有一次上課,有個學生來詢問我中古屋的問題,他說他買了兩間都賠了。「你可以買樂透了!」我那時這樣跟他說。真的,買賣中古屋沒有人在賠的,這十幾年來都沒聽過有人因此而賠錢的。 「你是什麼時候買的?」我問他。 「民國八十四年買的。」原來如此,民國八十一年起台北市房價開始下跌,八十四年買屋就剛好順道這波的跌勢了。最後我想解釋一下房地產投資者的專精問題。 很多人都覺得土地是房地產,店面是房地產,預售屋也是房地產,所以房地產投資者應該是什麼房地產都玩、都專精。可是對職業的房地產投資者而言,預售屋是預售屋、中古屋是中古屋,每人都會專精於某個區域,而不會跨領域,除非確定要轉型。 土地貸款所以以後當有人在你面前誇耀「我買過土地、中古屋買了一間,預售屋也買了一間……」請放心,這個人一定不是職業房地產投資者的大咖。   經驗分享 ‧看屋三重點:採光、抬頭看漏水、是不是凶宅輻射海砂屋。 ‧房地產投資者無法錯失機會,錯過了就等於沒飯吃了。 ‧每個房地產投資者大部分都有專精的區塊,而非樣樣都買、樣樣通。

By |十二月 6th, 2016|Categories: 二胎房貸|Tags: |0 Comments

二胎房貸求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情

7求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情 這個真實故事的內容,真是讓人啼笑皆非!本來屋主一直求著賣屋,但房子賣了之後卻又反悔、不想賣了,這之中「劇情」曲折離奇,共同主演人越來越多,二胎房貸而會一直加演不落幕的原因,當然就是錢這個大問題了。 求求你去看我的房子,會賣你便宜的 我在高雄有一個合作夥伴麥可,他之所以會來找我們合作,起因是他自己遇到了一件房地產的問題,因緣際會來詢問我們,最後投緣變成合作夥伴。 話說麥可的老家在嘉義,有個老鄰居在台北有房子想要賣,那間房子已經長期空屋、無人居住,老鄰居每次看到麥可就一直跟他說:「拜託啦!去看啦!房子不錯喔,在台北的信義區耶!」 雖可雖然對房地產投資很有興趣,二胎房貸不過可能是老居總是推銷不斷,讓麥可起了反感,一直對這房子沒有興趣,自然也不想特地去看房。 「你去看啦,我會便宜賣給你!」老鄰居特別強調,只要麥可喜歡,一定會很便宜賣出的。原來這個老鄰居收入不穩定,想把房屋變現,現金拿在手上總是比較安穩。 被盧了好久,麥可想,現在房市還不錯而且房子還位於信義區,那麼就去看看吧。 成交後傻眼!我不賣了定金還你   他特地跑到信義區看屋,老鄰居的房子位於一棟公寓裡,會漏水、屋況不好,麥可看完之後問老鄰居要賣多少? 「不會超過一千啦!」 可是麥可覺得房子買了還要花費維修,覺得一千萬太貴,於是就出價九百萬,一來一回之後,決定九百五十萬成交,但是老鄰居不付土地增值稅,由於這間房子老鄰居已經持有很久了,增值稅比較貴,算一算大約要五十萬左右,所以最後總價算是以一千萬元成交。 於是麥可跟老鄰居簽了買賣合約,因為沒有進履約合險,所以直接給了定金二百萬元。 其實麵可曾去問過信義區附近的仲介店,知道這間房子價值約一千三百萬到一千四百萬之間,雖然屋況不好,但維修一下,賣出就能賺上三、四百萬元,這倒要感謝老居不間斷、不放棄的推銷,才能賺到這一筆。 成交之後,老鄰居高興得跟他的小孩、孫女提起這件事,但是他們聽到的反應,完全與老鄰居所期待的相反。 「你賣太便宜啦!」小孩和孫女聽了之後反應激烈,都覺得賣得太便宜了,於是唆使老鄰居反悔,不要把房子賣給麥可。 然後事情就開始大轉變,老鄰居真的反悔,說要退還定金,土地貸款不賣給麥可了,但是麥可怎麼願意?於是老鄰居就和麥可打起官司,因為老鄰居只想把訂金二百萬元歸還,其他的都不管!麥可則是覺得怎麼可能給了訂金、成交了,說反悔就反悔?買房子一點保障都沒有! 反悔賠兩倍?煩人的打官司快點結束啊 麥可因為這間房子發生狀況,於是來找我們尋求解答。我們告訴他,在民法買賣篇中提及,賣方反悔不賣屋是賠兩倍,也就是說定金收了二百萬元,就要賠四百萬元。 民法的精神是在於誠信,只要買賣成立了,就該有誠信。他聽了很高興,自信心又回來了,知道打官司的話是穩贏的。 當初是老鄰居一直要他去看房子,他才把房子買下來,並不是麥可拿著槍強迫老鄰居要把房子賣給他,如今老鄰居反悔發生買賣糾紛,還好在法律麥可站得住腳。 因為這個機緣,我們認識了麥可。麥可本來對於房地產投資就有些興趣,之後還跟著我們去桃園、八里看房,而他看房精準、很阿沙力,我們也覺得他有房地產投資者的潛力,一次在南部找房子時,他突然打電話來問我們在哪裡?而且馬上坐高鐵南下找我們,於是便開始合作至今。 我們能與麥可合作,緣起於這個藍色蜘蛛網劇情的買屋糾紛,他知道我們正在寫書,特別要我們把這段經驗放在書裡,讓大家知道他所遇到的奇妙狀況。 怪事年年有,土地貸款今年特別多!這就是麥可的買屋經驗,希望下回你若是遇到類似問題時,也能順利解決,把該賺的錢都放入口袋中。   經驗分享 ‧民法第二四八條:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。 ‧民法第二四九條第三點:契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人加倍返還其所受之定金。 ‧注意定金和訂金的不同!訂金在法律的認定上只是預付款,並不代表買賣成立。

By |十二月 6th, 2016|Categories: 二胎房貸|Tags: |0 Comments

二胎房貸莫怪罪房地產投資者啊

4誰是炒房的元兇?二胎房貸莫怪罪房地產投資者啊 一般人都覺得房地產投資者就是炒房的元兇,但是,真的是這樣嗎?還是大家都被媒體洗腦了?其實房地產投資者的房子才好殺價,自住客的價格硬的像石頭呢。 為什麼相似的房屋價格差異大 在二○一四年一月,我和朋友到台南去看房子,找到一個四百多戶的社區,裡面房屋的屋齡約十幾年。 我們看到同個面向、不同樓層(十四和十五樓)的房子覺得不錯,於是就請仲介開價。 仲介告訴我們,十四樓的開價一坪十三萬,十五樓的是十一萬。 咦?為什麼這兩間房子價格會有差別呢?明明就是同一個社區,裡面也同樣無裝潢,都是間空屋啊。 「這個報價為什麼會有差別?最近這邊的行情大概是一坪多少錢?」要知道最新行情,當然要問仲介最清楚。 「這邊的行情大概十一萬左右啦!」 「那有沒有凶宅之類的?」 「這個社區很乾淨,沒有凶宅。」這家仲介公司在接案子的時候,都會很注意有無凶宅之類的問題,所以我相信他的回答。 「那這個價格的差別…是差在哪裡?」 以我的眼光來看,二胎房貸十五樓開一坪十一萬的那間房子比較好,相較之下,十四樓開十三萬的就沒那麼好,因為十四樓的前屋主有改過內部隔局,所以買了房子之後,還必須花一些錢把格局改回來。 但是開價反而十四樓的比較貴,難道是十五樓的房子有問題? 房地產投資者和自住客的個別開價 「完全沒問題啊!」仲介這樣打包票的說。 最後我還是請仲介拿這兩間方謄本給我看,原來魔鬼細節藏在裡面。 十四樓的房子是民國九十九年過戶的,現在一○三年要賣,所以房子已經持有四年,我猜測原屋主是自住客;而十五樓的房子是一○三年一月初才剛過戶的……一月?不對啊,現在就是一月啊?這不就是才剛過戶而已?這個過戶資料讓我斷定,十五樓的屋主是個房地產投資者。 這也證明了為什麼十五樓的房價會開這麼低,因為投資客只想賺到錢就好,不貪多,只要有賺到三十萬或五十萬就好。 雖然已經明瞭狀況,我還是跟仲介多問了十四樓可能會接受的價格。 「一坪沒有十二萬不會賣。」仲介說。 「好吧,就讓他慢慢等吧!」 於是我就把十五樓的房子買下來,開價一坪十萬五千就買到手。 有時候買房子,投資客的開價很好殺,開價本來就比一般的還低,通常還可以再殺價一下就能入手;但是自住客的開價通常比一般行情還高一些,重要的是價格很硬。 房地產投資者和自住客的屋心態大不同   自住客賣屋的心態大概是這樣,土地貸款因為是辛苦買來的房子,賣掉這房子後,下次再買屋又不知道是什麼時候了,於是開價就會高一些,一次賺到飽;但是投客所想的就不同了,他有很多機會可以賺錢,不用一次就把錢賺飽,價格差不多就會出去。 在買房的市場,永遠都是自住客佔多數,不管是成人買屋給自己住,或是父母買給小孩住,只是投資客比較「明目張膽」受人矚目,讓大家以為投資客很多,其實正好相反,以比例而言自住客約佔九成,投資客只有一成。 所以說誰是炒房元兇?都怪罪房地產投資者就大錯啦。 現在因為奢侈稅的關係,房地產投資者一年頂多也只操作一間或兩間,這些短線的房地產投資者(以南為主),只要能少少獲利就成交,不管是三十萬還是五十萬,有賺到就好。 這樣相比下來,讓房價節節高昇的,到底是房地產投資者還是自住客?社會輿論完全就將這頂大帽子扣在房地產投資客的頭上,真的很不合理啊。   經驗分享 ‧房地產投資者只要小賺就賣房;自住客則是提高房價不給殺。 ‧房地產投資者買賣屋是為賺差價;自住客則是連本帶利要賺回。 ‧奢侈稅影響房地產投資者買賣房次數,要炒房的特別花功夫。

By |十二月 3rd, 2016|Categories: 二胎房貸|0 Comments

二胎房貸在南部還是都遇到台北房地產投資者

3離開天龍國!二胎房貸在南部還是都遇到台北房地產投資者 因為投資環境的改變,慢慢的將主要投資地區,移轉到台南、高雄,但是遇到的合作者,都還是阿沙力的台北房地產投資者!而南部當地的投資者相較之下,就顯得步調緩慢許多,為什麼會有這樣的分別?讓我來告訴你我的觀察。 物質需求和生活步調,南北很不一樣 剛到南部發展的時候,我同樣是個召集人,但是卻發現當地人對於投資的意願比較慢熟、投入的狀況也比較緩慢。 我還是每個月都會進案件、有人會跟著我一起投資,這時就發現一個很有趣的現象,雖然在南部投資,但投資合作的對象都還是台北人,而在高雄進行的案件,幾乎都是與台北人合作購買。 當介紹投資環境時,二胎房貸例如高雄目前有哪些重點、有哪些重大工程在進行,說到在這些地區有找到房子、大概情況時,這時從台北來的房地產投資者很快就會說: 「我要,這個價格我也OK!」 問他們要不要看房? 「不要!我直接簽就好。」十分的阿沙力。 後來想一想為什麼南北房地產投資者的「反應」不同?因為北部步調很快、競爭大,認知金錢是十分的重要,所以普遍都會想要投資理財,也因此北部人變成房地產投資者後,投資的速度會比較快。 至於中南部對我而言,每個人都好熱情,但物質的需求就沒那麼大,生活步調也比較緩慢些,相較之下不像北部人如此的重視金錢。 這樣的現象也反映在投資上面,當我在介紹案子時,北部人下手就會超快,甚至還會跟我說:「可以在北部簽約嗎?」因為他是住在台北,特地到高雄投資。 「好,我喬時間!」 當仲介和代書都說沒問題後,車馬費就由我們支付,簽約當日仲介和代書從高雄坐高鐵北上,大家就約在捷運站附近,等他下班後,直接簽約成交。 過程十分迅速確實。 台北人買遍全台,決定快成交也快 我有一個在北投上班的朋友阿傑,他是最佳範例。由於當時我們是第一次合作,所以我特地從南部北上,到北投的一家麥當勞與他相約,土地貸款與他介紹南高雄某個社區的房子、大家的合作方式是如何。 當天他就表示對這個案件有興趣,請我回高雄後告訴仲介,和屋主約定簽約的預定時間。他同樣不南下看房子,直接簽約成交。 隔一個禮拜的星期六,阿傑就坐著高鐵到高雄與我們會合,然後一起到仲介公司,當賣方、代書和仲介都到齊後,我們就簽約,成交。他從頭到尾還沒看過那間房子,就這樣爽朗的成交了。 而我所遇到的南部當地人,反應就沒有這麼阿沙力。我們到南部大多以演講上課為主,上課之後,若是同學有興趣,可以私下聊聊合作的方式。 某次我們到高雄演講,其中有個本身在銀行上班的房地產投資者,那時我們談論到兩個社區,其中一個社區是國宅,已經很難買到案件,另一個則是被當地人「低估」的社區。 多麼低估呢?當說出這個社區的名字之後,當地人馬上就回應說: 「這什麼鳥社區!」 「這個社區很爛啦!」 而那個銀行上班的房地產投資者,一聽到很多人這樣說,他也覺得不妥當、不想投資。 南部人熱情友善,但投資決定慢熟 不過由於他想要找案件投資,看到我們會提出這個社區,一定有某些道理,於是私底下便自己到仲介店詢問這兩個社區的狀況。 詢問幾間仲介店之後,他發現那個人人嫌爛的社區,似乎真的有在漲價,但是他找不到喜歡的案件。 由於我們的演講是每個禮拜進行,第三個禮拜結束之後,我們依舊跟一些有興趣的投資者,到對面的咖啡館喝咖啡、聊近況。 這回他還是跟著我們移動到咖啡館,然而這次他不再沉默,直接跟我說:「你們這邊還有沒有案件?好啦,報來啦,我要合作啦!」他說他想要那個人人低估的社區案件。 「你確定要嗎?上次你不是說很爛?」我很訝異他的轉變。 「跟你講啦,我自己也是找都找不到,你有案件就給我啦!」我手上剛好有接到該社區的一間房子,本來想留給我女朋友,因為那間真的不錯。 「你真的要合作?」我還是再次問清楚比較妥當。他點頭。 「可是你不能看房子喔,因為現在裡面還有租客,他不願讓人家看!」他也說好,並且決定要了這個案件,要跟我們合作。 這個當地的房地產投資者,早已經知道附近案件的狀況,但可能是住的近越無法主觀判斷,所以猶豫期長達三個禮拜,但是同樣的案子,台北人可能直接報、當天就直接買了。 所以南北房地產投資者的習性,土地貸款真的差異很大。   經驗分享 ‧台北人投資區域比較廣大,全台買遍遍。 ‧南部人的投資習性仍在開發中,慢熟慢決定。 ‧台北人習慣速戰速決,南部人的猶豫期顯得較長。

By |十二月 3rd, 2016|Categories: 二胎房貸|Tags: |0 Comments

土地貸款房地產投資聽誰的?

4房地產投資聽誰的?土地貸款訓練有素的名嘴請「洗洗睡」 電視上的名嘴,基本上一個都很會講、講的頭頭是道,但是講的是不是對的?我不知道。有道理不代表是對的,沒道理不代表是錯的,而且重要的是,土地貸款說錯了,也不關他的事情。 樣樣精專的名嘴,此景只應電視有 什麼叫名嘴?學識淵博,很多東西進入了他的腦子,就會從中中說出長篇大論;非常有學問,非常有見地,會讓人家相信他、信賴他。 這就是我認的名嘴。 剛進入房地產界,相信很多人都會看電視學習投資,免費學習又方便,不看白不看。我則會看自己投緣的名嘴節目,從他口中講出來的內容,我會比較信任。 之前我很喜歡一個財經專家和軍事專家,每次看電視,都會覺得他們講的實在太棒了,我若是照著他們的方法來投資、工作,一定會成功! 土地貸款不過有一次發現,這個財經專家和軍事專家居然同台出現,而那個節目內容是談房地產的。奇怪,什麼軍事專家會來講房地產?他會懂嗎? 其實財經專家來談房地產還說的過去,一樣是跟財經、跟錢有關,看他在節目裡分析世界行情,講起來也頭頭是道。 但是軍事專家為什麼也會上這個節目呢?厲害的是,這位軍事專家也講的很棒。看完節目之後,我深深覺得這位軍事專家很有料,除了軍事問題,連房地產也說的不錯。 自此之後,我對那位財經專家依然崇拜,但是對軍事專家卻開始有點懷了,難道他的專長真的不僅於軍事?還是? 什麼都能講,讓我對什麼也開始遲延 後來又有一次,在旅遊節目看到這位財經專家侃侃而談,難不成這財經專家真的太博學廣志,看到他講到旅遊,真的讓我心生嚮往之啊!自此之後,可能是財經專家在那個旅遊節目裡講的太好了,於是各大談話性節目,不管談什麼話題,都可以見到他的蹤影,連廣採中都能聽到他的聲音。 土地貸款什麼節目都能上,什麼節目都能講,好像能講到話的節目,都能看到這位財經專家,看著看著,我突然忘記他本身的專業是什麼? 我本來喜歡看他的節目,是因為他總會詳細分析著財經報告,總希望能從他的口中,聽到更多相關的專業內容,然後從中學習。但沒想到,等到他什麼都能講的時候,我卻開始質疑,他以前講的東西到底是真的,還是假的? 他什麼都能講,什麼都能講得入木三分。講到旅遊,我想去體驗;講到房地產,我想去買;講到股票,我也想用他的方法來操作一下。也因如此,這倒讓我反而自問: 一個人若能專精某事,應該專精太多項目,要不然就是全部都會但不精。他讓我有五鼠技窮的感覺。 說的天花亂墜,不代表這世界如此運轉 這些名嘴在電視上長篇大論講解的時候,我們台下的觀眾會全部吸收,但是,他講的到底是對還是錯? 他們把會的、知道的講出來,把小資訊乘以十倍,然會融會貫通講出來,就有十倍的力量,而我們這些升斗小民,看到這些有名氣、有名望的人說出的話,大部分都會信以為真。 土地貸款然而他們講的真的都是對的嗎?其實不一定。我覺得這些名嘴講的只是他所知道的部分,可是實際上事情可能並不是這樣運轉的。 就好像沒玩過房地產的人,也能把投資房地產說的天花亂墜,其實他只是把自己懂得、認知的放大講出來,並不代表這就是在現實生活中可執行操作,以及理財與賺錢。 這也像是某些學者一直喊空房地產好幾年,「房地產會跌,不要買!」但房地產有跌過嗎?或許未來總有一天他們會講對,可是這十幾年來因為這些學者的言論,讓年輕人不敢買房、甚至至今還不知道如何入手,這問題該怎麼辦? 但是這些學者似乎只要放話、不需負責,話說完了,還是可以好好的當個教授、好好的當個官職、維持正氣浩然的形象,可是被他害到的人,就可能錯失購屋良機,一輩子也買不起房子了。 學者可治國也可誤國,學者多半看數據講話,但是有時候數據並不代表一切,空談還不如實戰!所以要相信人,必須去相信有實事、有實務的人,若真的要學習房地產,就要去找還在線上投資的專家。 土地貸款所謂的名嘴,就是靠口若懸河,至於有沒有實力去操作,沒有人知道?號稱是股票達人,私底下可能賠了一堆錢,但還是一直鼓吹你入會,才能跟你報明牌;被稱做房地產達人,但其實房地產操作很不順利,但還是很有自信地告訴你哪裡可以買。 投資房地產聽名嘴?還是請早點「洗洗睡」吧。   土地貸款經驗分享 ‧相信房地產名嘴?先看他的資歷來判斷。 ‧合理的懷疑是必須的,尤其當他什麼都會的時候。 ‧要注意:哪個人、在哪場合、說了什麼話、背景是什麼?    

By |十二月 2nd, 2016|Categories: 二胎房貸|Tags: |0 Comments