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二胎房貸這樣投資買賣房屋,才會賺大錢

chapter 5 這樣投資買賣房屋,才會賺大錢 房地產投資者一定要有自己的一套操作方式,必須要會市場分析,必須要會估算漲幅,必須要有堅強的賭性,掌握當前相關訊息,就能使自己捷足先登。 1當個房地產之狼,二胎房貸兩年經手一百間 我從遲疑不敢下手,到入手快速準確,運用從職業房地產投資者大咖身上所學的東西,開始南征北討買房子,看房五分鐘之內就出價,不到兩年就經手一百多間房子,並且無失誤,終於可以高喊:我是房地產之狼! 快狠準,一個月連買二十八間 在奢侈稅開始實施之前我十分忙碌,二胎房貸那時拜師學藝已經有成果,恩師已經放手讓我獨立處理物件,於是專注在五股、泰山地區,每個月就買了五、六間房屋,不到半年的時間,就買了快就要三十間的物件。 這時由於新莊成了房地產投資者的大本營,於是我被換到了下新莊操作物件,那時候量衝的非常大,一個月之內就買了二十八間;隨後還穿插了買桃園南崁、新店的房子;之後我又到八里買房子,約八間左右,然後到新竹、台中直到高雄,高雄也買了四十、五十間房吧。 就這樣跟著房子環遊在台灣西部,不到兩年的時間,我已經經手了一百多間的房子。 職業房地產投資者買屋十分之迅速,就像是我的恩師,當場看屋、當場就下定,也學到這等功力,進屋打量五分鐘內,就能開始交易。 其實有些功力不足的房地產投資者,一看房就看很久、注意很多,也常常就因此而注意到不需要注意的細節,未末倒置,結果狼性減弱,失去買房的先機。 例如有人說買二樓不好,管線會彎來彎去、容易卡住,其實這是小問題,只要我一個通水管的來通就好,花費也只需要一千五百元而已,而且這個問題是因長時間的累積而成,並非每年都要通一次,也代表這錢不是經常要花的。但是有些人卻會因為經驗不足,對這個缺點遲疑再三,最後甚至放棄的也有。 五分鐘之內看完採光和漏水並出價 我從恩師那裡學到很多,並歸納出一套自己的看屋習慣。例如一進房子就先看採光,然後頭要往上面看,因為房地產投資者絕不低頭…不是這個原因,是因為要看漏水!抬頭看廁所浴室、廚房、後陽台有沒有漏水的痕跡(例如水漬),很多管線都會依著這些地方而設,導致漏水的機率大增。 「為什麼不看地上?如果地面也發生漏水問題怎麼辦街?」有人可能會有這樣的疑問。其實當我買到房子後,最後一定會全屋重新打掉整理,所以地面一定整理得到,不會讓水漏到下一層樓去。 可是如果天花板上面漏水,就得要跟上層樓的人協調,協調的好,OK沒問題;協調不好,漏水依舊,就算這房子再好、再便宜也不值得買。 當採光和漏水問題看清楚後,接下來就要詢問仲介,這間是不是凶宅、輻射、海沙屋?不用怕仲介會隱瞞你,因為標的物現況說明書中都會記載清楚,自己也可以看清楚。 基本上沒這些問題後,我就會直接問底價多少錢,然後立即出價。看房五分鐘之內就出價,過程迅速確實。 我們常常都會錯過機會,土地貸款而房地產投資都就是吃這行飯的人,錯失機會就會沒飯吃,所以我們都要比一般人更為快速,謹慎敏銳。 沒有人會在現場考慮再三,我記得報章雜誌上曾經寫過,一個職業房地產投資者為了買下某房,曾經考慮了兩、三小時,這個新聞我相信絕對是假的。 我想這個職業房地產投資者鐵定進了房子,就跟仲介講說:「快啦,快拿來簽一簽啦!」他應該是當場就決定了,只是仲介拿資料來的時候延遲很多時間罷了。這才是房地產投資客的行為。才不會看了又看、遲疑又遲疑,然後才說要買了。 買中古屋還賠?可以去買樂透了 「買了一百間中古屋,你都沒有賠嗎?」這也是很多人的疑問,不過給你們的答案是:沒賠,只是多賺少賺而已。 不過有一次上課,有個學生來詢問我中古屋的問題,他說他買了兩間都賠了。「你可以買樂透了!」我那時這樣跟他說。真的,買賣中古屋沒有人在賠的,這十幾年來都沒聽過有人因此而賠錢的。 「你是什麼時候買的?」我問他。 「民國八十四年買的。」原來如此,民國八十一年起台北市房價開始下跌,八十四年買屋就剛好順道這波的跌勢了。最後我想解釋一下房地產投資者的專精問題。 很多人都覺得土地是房地產,店面是房地產,預售屋也是房地產,所以房地產投資者應該是什麼房地產都玩、都專精。可是對職業的房地產投資者而言,預售屋是預售屋、中古屋是中古屋,每人都會專精於某個區域,而不會跨領域,除非確定要轉型。 土地貸款所以以後當有人在你面前誇耀「我買過土地、中古屋買了一間,預售屋也買了一間……」請放心,這個人一定不是職業房地產投資者的大咖。   經驗分享 ‧看屋三重點:採光、抬頭看漏水、是不是凶宅輻射海砂屋。 ‧房地產投資者無法錯失機會,錯過了就等於沒飯吃了。 ‧每個房地產投資者大部分都有專精的區塊,而非樣樣都買、樣樣通。

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二胎房貸求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情

7求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情 這個真實故事的內容,真是讓人啼笑皆非!本來屋主一直求著賣屋,但房子賣了之後卻又反悔、不想賣了,這之中「劇情」曲折離奇,共同主演人越來越多,二胎房貸而會一直加演不落幕的原因,當然就是錢這個大問題了。 求求你去看我的房子,會賣你便宜的 我在高雄有一個合作夥伴麥可,他之所以會來找我們合作,起因是他自己遇到了一件房地產的問題,因緣際會來詢問我們,最後投緣變成合作夥伴。 話說麥可的老家在嘉義,有個老鄰居在台北有房子想要賣,那間房子已經長期空屋、無人居住,老鄰居每次看到麥可就一直跟他說:「拜託啦!去看啦!房子不錯喔,在台北的信義區耶!」 雖可雖然對房地產投資很有興趣,二胎房貸不過可能是老居總是推銷不斷,讓麥可起了反感,一直對這房子沒有興趣,自然也不想特地去看房。 「你去看啦,我會便宜賣給你!」老鄰居特別強調,只要麥可喜歡,一定會很便宜賣出的。原來這個老鄰居收入不穩定,想把房屋變現,現金拿在手上總是比較安穩。 被盧了好久,麥可想,現在房市還不錯而且房子還位於信義區,那麼就去看看吧。 成交後傻眼!我不賣了定金還你   他特地跑到信義區看屋,老鄰居的房子位於一棟公寓裡,會漏水、屋況不好,麥可看完之後問老鄰居要賣多少? 「不會超過一千啦!」 可是麥可覺得房子買了還要花費維修,覺得一千萬太貴,於是就出價九百萬,一來一回之後,決定九百五十萬成交,但是老鄰居不付土地增值稅,由於這間房子老鄰居已經持有很久了,增值稅比較貴,算一算大約要五十萬左右,所以最後總價算是以一千萬元成交。 於是麥可跟老鄰居簽了買賣合約,因為沒有進履約合險,所以直接給了定金二百萬元。 其實麵可曾去問過信義區附近的仲介店,知道這間房子價值約一千三百萬到一千四百萬之間,雖然屋況不好,但維修一下,賣出就能賺上三、四百萬元,這倒要感謝老居不間斷、不放棄的推銷,才能賺到這一筆。 成交之後,老鄰居高興得跟他的小孩、孫女提起這件事,但是他們聽到的反應,完全與老鄰居所期待的相反。 「你賣太便宜啦!」小孩和孫女聽了之後反應激烈,都覺得賣得太便宜了,於是唆使老鄰居反悔,不要把房子賣給麥可。 然後事情就開始大轉變,老鄰居真的反悔,說要退還定金,土地貸款不賣給麥可了,但是麥可怎麼願意?於是老鄰居就和麥可打起官司,因為老鄰居只想把訂金二百萬元歸還,其他的都不管!麥可則是覺得怎麼可能給了訂金、成交了,說反悔就反悔?買房子一點保障都沒有! 反悔賠兩倍?煩人的打官司快點結束啊 麥可因為這間房子發生狀況,於是來找我們尋求解答。我們告訴他,在民法買賣篇中提及,賣方反悔不賣屋是賠兩倍,也就是說定金收了二百萬元,就要賠四百萬元。 民法的精神是在於誠信,只要買賣成立了,就該有誠信。他聽了很高興,自信心又回來了,知道打官司的話是穩贏的。 當初是老鄰居一直要他去看房子,他才把房子買下來,並不是麥可拿著槍強迫老鄰居要把房子賣給他,如今老鄰居反悔發生買賣糾紛,還好在法律麥可站得住腳。 因為這個機緣,我們認識了麥可。麥可本來對於房地產投資就有些興趣,之後還跟著我們去桃園、八里看房,而他看房精準、很阿沙力,我們也覺得他有房地產投資者的潛力,一次在南部找房子時,他突然打電話來問我們在哪裡?而且馬上坐高鐵南下找我們,於是便開始合作至今。 我們能與麥可合作,緣起於這個藍色蜘蛛網劇情的買屋糾紛,他知道我們正在寫書,特別要我們把這段經驗放在書裡,讓大家知道他所遇到的奇妙狀況。 怪事年年有,土地貸款今年特別多!這就是麥可的買屋經驗,希望下回你若是遇到類似問題時,也能順利解決,把該賺的錢都放入口袋中。   經驗分享 ‧民法第二四八條:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。 ‧民法第二四九條第三點:契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人加倍返還其所受之定金。 ‧注意定金和訂金的不同!訂金在法律的認定上只是預付款,並不代表買賣成立。

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二胎房貸莫怪罪房地產投資者啊

4誰是炒房的元兇?二胎房貸莫怪罪房地產投資者啊 一般人都覺得房地產投資者就是炒房的元兇,但是,真的是這樣嗎?還是大家都被媒體洗腦了?其實房地產投資者的房子才好殺價,自住客的價格硬的像石頭呢。 為什麼相似的房屋價格差異大 在二○一四年一月,我和朋友到台南去看房子,找到一個四百多戶的社區,裡面房屋的屋齡約十幾年。 我們看到同個面向、不同樓層(十四和十五樓)的房子覺得不錯,於是就請仲介開價。 仲介告訴我們,十四樓的開價一坪十三萬,十五樓的是十一萬。 咦?為什麼這兩間房子價格會有差別呢?明明就是同一個社區,裡面也同樣無裝潢,都是間空屋啊。 「這個報價為什麼會有差別?最近這邊的行情大概是一坪多少錢?」要知道最新行情,當然要問仲介最清楚。 「這邊的行情大概十一萬左右啦!」 「那有沒有凶宅之類的?」 「這個社區很乾淨,沒有凶宅。」這家仲介公司在接案子的時候,都會很注意有無凶宅之類的問題,所以我相信他的回答。 「那這個價格的差別…是差在哪裡?」 以我的眼光來看,二胎房貸十五樓開一坪十一萬的那間房子比較好,相較之下,十四樓開十三萬的就沒那麼好,因為十四樓的前屋主有改過內部隔局,所以買了房子之後,還必須花一些錢把格局改回來。 但是開價反而十四樓的比較貴,難道是十五樓的房子有問題? 房地產投資者和自住客的個別開價 「完全沒問題啊!」仲介這樣打包票的說。 最後我還是請仲介拿這兩間方謄本給我看,原來魔鬼細節藏在裡面。 十四樓的房子是民國九十九年過戶的,現在一○三年要賣,所以房子已經持有四年,我猜測原屋主是自住客;而十五樓的房子是一○三年一月初才剛過戶的……一月?不對啊,現在就是一月啊?這不就是才剛過戶而已?這個過戶資料讓我斷定,十五樓的屋主是個房地產投資者。 這也證明了為什麼十五樓的房價會開這麼低,因為投資客只想賺到錢就好,不貪多,只要有賺到三十萬或五十萬就好。 雖然已經明瞭狀況,我還是跟仲介多問了十四樓可能會接受的價格。 「一坪沒有十二萬不會賣。」仲介說。 「好吧,就讓他慢慢等吧!」 於是我就把十五樓的房子買下來,開價一坪十萬五千就買到手。 有時候買房子,投資客的開價很好殺,開價本來就比一般的還低,通常還可以再殺價一下就能入手;但是自住客的開價通常比一般行情還高一些,重要的是價格很硬。 房地產投資者和自住客的屋心態大不同   自住客賣屋的心態大概是這樣,土地貸款因為是辛苦買來的房子,賣掉這房子後,下次再買屋又不知道是什麼時候了,於是開價就會高一些,一次賺到飽;但是投客所想的就不同了,他有很多機會可以賺錢,不用一次就把錢賺飽,價格差不多就會出去。 在買房的市場,永遠都是自住客佔多數,不管是成人買屋給自己住,或是父母買給小孩住,只是投資客比較「明目張膽」受人矚目,讓大家以為投資客很多,其實正好相反,以比例而言自住客約佔九成,投資客只有一成。 所以說誰是炒房元兇?都怪罪房地產投資者就大錯啦。 現在因為奢侈稅的關係,房地產投資者一年頂多也只操作一間或兩間,這些短線的房地產投資者(以南為主),只要能少少獲利就成交,不管是三十萬還是五十萬,有賺到就好。 這樣相比下來,讓房價節節高昇的,到底是房地產投資者還是自住客?社會輿論完全就將這頂大帽子扣在房地產投資客的頭上,真的很不合理啊。   經驗分享 ‧房地產投資者只要小賺就賣房;自住客則是提高房價不給殺。 ‧房地產投資者買賣屋是為賺差價;自住客則是連本帶利要賺回。 ‧奢侈稅影響房地產投資者買賣房次數,要炒房的特別花功夫。

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二胎房貸在南部還是都遇到台北房地產投資者

3離開天龍國!二胎房貸在南部還是都遇到台北房地產投資者 因為投資環境的改變,慢慢的將主要投資地區,移轉到台南、高雄,但是遇到的合作者,都還是阿沙力的台北房地產投資者!而南部當地的投資者相較之下,就顯得步調緩慢許多,為什麼會有這樣的分別?讓我來告訴你我的觀察。 物質需求和生活步調,南北很不一樣 剛到南部發展的時候,我同樣是個召集人,但是卻發現當地人對於投資的意願比較慢熟、投入的狀況也比較緩慢。 我還是每個月都會進案件、有人會跟著我一起投資,這時就發現一個很有趣的現象,雖然在南部投資,但投資合作的對象都還是台北人,而在高雄進行的案件,幾乎都是與台北人合作購買。 當介紹投資環境時,二胎房貸例如高雄目前有哪些重點、有哪些重大工程在進行,說到在這些地區有找到房子、大概情況時,這時從台北來的房地產投資者很快就會說: 「我要,這個價格我也OK!」 問他們要不要看房? 「不要!我直接簽就好。」十分的阿沙力。 後來想一想為什麼南北房地產投資者的「反應」不同?因為北部步調很快、競爭大,認知金錢是十分的重要,所以普遍都會想要投資理財,也因此北部人變成房地產投資者後,投資的速度會比較快。 至於中南部對我而言,每個人都好熱情,但物質的需求就沒那麼大,生活步調也比較緩慢些,相較之下不像北部人如此的重視金錢。 這樣的現象也反映在投資上面,當我在介紹案子時,北部人下手就會超快,甚至還會跟我說:「可以在北部簽約嗎?」因為他是住在台北,特地到高雄投資。 「好,我喬時間!」 當仲介和代書都說沒問題後,車馬費就由我們支付,簽約當日仲介和代書從高雄坐高鐵北上,大家就約在捷運站附近,等他下班後,直接簽約成交。 過程十分迅速確實。 台北人買遍全台,決定快成交也快 我有一個在北投上班的朋友阿傑,他是最佳範例。由於當時我們是第一次合作,所以我特地從南部北上,到北投的一家麥當勞與他相約,土地貸款與他介紹南高雄某個社區的房子、大家的合作方式是如何。 當天他就表示對這個案件有興趣,請我回高雄後告訴仲介,和屋主約定簽約的預定時間。他同樣不南下看房子,直接簽約成交。 隔一個禮拜的星期六,阿傑就坐著高鐵到高雄與我們會合,然後一起到仲介公司,當賣方、代書和仲介都到齊後,我們就簽約,成交。他從頭到尾還沒看過那間房子,就這樣爽朗的成交了。 而我所遇到的南部當地人,反應就沒有這麼阿沙力。我們到南部大多以演講上課為主,上課之後,若是同學有興趣,可以私下聊聊合作的方式。 某次我們到高雄演講,其中有個本身在銀行上班的房地產投資者,那時我們談論到兩個社區,其中一個社區是國宅,已經很難買到案件,另一個則是被當地人「低估」的社區。 多麼低估呢?當說出這個社區的名字之後,當地人馬上就回應說: 「這什麼鳥社區!」 「這個社區很爛啦!」 而那個銀行上班的房地產投資者,一聽到很多人這樣說,他也覺得不妥當、不想投資。 南部人熱情友善,但投資決定慢熟 不過由於他想要找案件投資,看到我們會提出這個社區,一定有某些道理,於是私底下便自己到仲介店詢問這兩個社區的狀況。 詢問幾間仲介店之後,他發現那個人人嫌爛的社區,似乎真的有在漲價,但是他找不到喜歡的案件。 由於我們的演講是每個禮拜進行,第三個禮拜結束之後,我們依舊跟一些有興趣的投資者,到對面的咖啡館喝咖啡、聊近況。 這回他還是跟著我們移動到咖啡館,然而這次他不再沉默,直接跟我說:「你們這邊還有沒有案件?好啦,報來啦,我要合作啦!」他說他想要那個人人低估的社區案件。 「你確定要嗎?上次你不是說很爛?」我很訝異他的轉變。 「跟你講啦,我自己也是找都找不到,你有案件就給我啦!」我手上剛好有接到該社區的一間房子,本來想留給我女朋友,因為那間真的不錯。 「你真的要合作?」我還是再次問清楚比較妥當。他點頭。 「可是你不能看房子喔,因為現在裡面還有租客,他不願讓人家看!」他也說好,並且決定要了這個案件,要跟我們合作。 這個當地的房地產投資者,早已經知道附近案件的狀況,但可能是住的近越無法主觀判斷,所以猶豫期長達三個禮拜,但是同樣的案子,台北人可能直接報、當天就直接買了。 所以南北房地產投資者的習性,土地貸款真的差異很大。   經驗分享 ‧台北人投資區域比較廣大,全台買遍遍。 ‧南部人的投資習性仍在開發中,慢熟慢決定。 ‧台北人習慣速戰速決,南部人的猶豫期顯得較長。

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土地貸款房地產投資聽誰的?

4房地產投資聽誰的?土地貸款訓練有素的名嘴請「洗洗睡」 電視上的名嘴,基本上一個都很會講、講的頭頭是道,但是講的是不是對的?我不知道。有道理不代表是對的,沒道理不代表是錯的,而且重要的是,土地貸款說錯了,也不關他的事情。 樣樣精專的名嘴,此景只應電視有 什麼叫名嘴?學識淵博,很多東西進入了他的腦子,就會從中中說出長篇大論;非常有學問,非常有見地,會讓人家相信他、信賴他。 這就是我認的名嘴。 剛進入房地產界,相信很多人都會看電視學習投資,免費學習又方便,不看白不看。我則會看自己投緣的名嘴節目,從他口中講出來的內容,我會比較信任。 之前我很喜歡一個財經專家和軍事專家,每次看電視,都會覺得他們講的實在太棒了,我若是照著他們的方法來投資、工作,一定會成功! 土地貸款不過有一次發現,這個財經專家和軍事專家居然同台出現,而那個節目內容是談房地產的。奇怪,什麼軍事專家會來講房地產?他會懂嗎? 其實財經專家來談房地產還說的過去,一樣是跟財經、跟錢有關,看他在節目裡分析世界行情,講起來也頭頭是道。 但是軍事專家為什麼也會上這個節目呢?厲害的是,這位軍事專家也講的很棒。看完節目之後,我深深覺得這位軍事專家很有料,除了軍事問題,連房地產也說的不錯。 自此之後,我對那位財經專家依然崇拜,但是對軍事專家卻開始有點懷了,難道他的專長真的不僅於軍事?還是? 什麼都能講,讓我對什麼也開始遲延 後來又有一次,在旅遊節目看到這位財經專家侃侃而談,難不成這財經專家真的太博學廣志,看到他講到旅遊,真的讓我心生嚮往之啊!自此之後,可能是財經專家在那個旅遊節目裡講的太好了,於是各大談話性節目,不管談什麼話題,都可以見到他的蹤影,連廣採中都能聽到他的聲音。 土地貸款什麼節目都能上,什麼節目都能講,好像能講到話的節目,都能看到這位財經專家,看著看著,我突然忘記他本身的專業是什麼? 我本來喜歡看他的節目,是因為他總會詳細分析著財經報告,總希望能從他的口中,聽到更多相關的專業內容,然後從中學習。但沒想到,等到他什麼都能講的時候,我卻開始質疑,他以前講的東西到底是真的,還是假的? 他什麼都能講,什麼都能講得入木三分。講到旅遊,我想去體驗;講到房地產,我想去買;講到股票,我也想用他的方法來操作一下。也因如此,這倒讓我反而自問: 一個人若能專精某事,應該專精太多項目,要不然就是全部都會但不精。他讓我有五鼠技窮的感覺。 說的天花亂墜,不代表這世界如此運轉 這些名嘴在電視上長篇大論講解的時候,我們台下的觀眾會全部吸收,但是,他講的到底是對還是錯? 他們把會的、知道的講出來,把小資訊乘以十倍,然會融會貫通講出來,就有十倍的力量,而我們這些升斗小民,看到這些有名氣、有名望的人說出的話,大部分都會信以為真。 土地貸款然而他們講的真的都是對的嗎?其實不一定。我覺得這些名嘴講的只是他所知道的部分,可是實際上事情可能並不是這樣運轉的。 就好像沒玩過房地產的人,也能把投資房地產說的天花亂墜,其實他只是把自己懂得、認知的放大講出來,並不代表這就是在現實生活中可執行操作,以及理財與賺錢。 這也像是某些學者一直喊空房地產好幾年,「房地產會跌,不要買!」但房地產有跌過嗎?或許未來總有一天他們會講對,可是這十幾年來因為這些學者的言論,讓年輕人不敢買房、甚至至今還不知道如何入手,這問題該怎麼辦? 但是這些學者似乎只要放話、不需負責,話說完了,還是可以好好的當個教授、好好的當個官職、維持正氣浩然的形象,可是被他害到的人,就可能錯失購屋良機,一輩子也買不起房子了。 學者可治國也可誤國,學者多半看數據講話,但是有時候數據並不代表一切,空談還不如實戰!所以要相信人,必須去相信有實事、有實務的人,若真的要學習房地產,就要去找還在線上投資的專家。 土地貸款所謂的名嘴,就是靠口若懸河,至於有沒有實力去操作,沒有人知道?號稱是股票達人,私底下可能賠了一堆錢,但還是一直鼓吹你入會,才能跟你報明牌;被稱做房地產達人,但其實房地產操作很不順利,但還是很有自信地告訴你哪裡可以買。 投資房地產聽名嘴?還是請早點「洗洗睡」吧。   土地貸款經驗分享 ‧相信房地產名嘴?先看他的資歷來判斷。 ‧合理的懷疑是必須的,尤其當他什麼都會的時候。 ‧要注意:哪個人、在哪場合、說了什麼話、背景是什麼?    

By |十二月 2nd, 2016|二胎房貸|0 Comments

土地貸款購屋自住客看八次

3購屋自住客看八次,土地貸款房地產投資者看零次 這篇說著仲介對於房地產投資客和自住客的愛恨情仇,看完之後你就會瞭解。為什麼假設將這兩個族群讓仲介選擇當朋友,仲介會選房地產投資客的理由。其實,答案早就在標題上了。 仲介對房地產投資客又愛又恨 我的仲介朋友阿南曾經告訴我,他喜歡帶房地產投資者看屋,而不喜歡帶自住客看屋,因為自住客看屋要看好幾次,但房地產投資者只要看一次,土地貸款甚至不親眼看到都行,房屋就能成交。 其實以前我總覺得仲介應該蠻討厭我們這一行的,除了砍價格,又會砍服務費,於是有一天我就問阿南,喜不喜歡我們房地產投資者? 「又愛又恨。」他這樣回答我:「恨你們會砍我們的利潤,愛就是因為你們下手很快。」 「為什麼?」 「我之前帶過一個婦人看房,看了一年都沒買。」 「你這樣還有耐性繼續帶她看?」看屋看了一年?真的讓我很訝異。 「沒辦法啊,這就是我的工作,搞不好她哪天就買了,我不能放棄了,我可是陪了她一年耶!」阿南說這麼長時間的服務,就當交朋友嘍。 我跟阿南才認識幾個月,已經買了一間房子,並且還變成朋友,看來我和自住客真的很不一樣。 「你們雖然會砍我們的服務費,土地貸款但是重要的是有成交啊,有成交才有錢啊,我當然會喜歡你們嘍!」 做牛做馬還得陪笑臉的仲介人生 我另一個仲介朋友小陳,也曾經跟我抱怨過某個自住客大媽看房看了好幾次,不僅早上看、中午看、晚上看,晴天看、下雨看,還會帶親戚家人一起來看,不過好消息是看了好幾次又好幾次之後,終於決定買了。 小陳心裡很開心,終於能夠成交了!不過這個大媽開始跟他抱怨: 「那裡的油漆還要補一下,你快點幫我找人來油漆一下啦!」小陳聽了也連忙幫大媽找油漆工來粉刷。 「你有沒有認識電器行的,再幫我找一下喔!因為這是我要買給我兒子住的,他從國外回來,人生地不熟的,這雖然不關小陳的事但也只好答應。 因為服務費還沒到手,你要幫我找搬家公司把它搬出去喔!」 小陳聽到這裡,還是勉強的點頭答應了。 在這之後,小陳為了這間房子,大概花了一兩個月時間處理才全部搞定,後來在交屋的那一天,我因為沒事所以也跟去見識一下,結果發生「意外」了。 這個社區有兩個大門,土地貸款一個大門是住戶平時出入口,另一個大門則是只有在搬家時才能開啟,這是社區管委會規定的,為了安全,住戶一致從平時出入口的大門進出。 大媽這時問了管理員說:「後面那個大門是不是要給我鑰匙啊?。」 「不行,這只有搬家的時候才能用喔。」管理員這對他說。 「可是那個仲介說兩邊都可以進出啊!」 寧願選房地產投資客來做生意 小陳跟我說,在搬家的時候,大媽有問過他哪邊可以通?他說搬家的時候兩邊者可以,但當時沒多加解釋是「只有」搬家才可以,又沒有存證錄音,結果現在怎麼解釋大媽都不聽了。 最後的答案當然還是不能從後門走,但是也因為這個原因,在溝通上有誤會,這位大媽決定不給小陳服務費,就是因為後門不能開,小陳因此非常的嘔。 不過,服務費可以不給嗎?理論上是不行的,但是這個大媽就抱定了要服務費就來打官司的心態,再加上當時又沒有錄音存證或白紙黑字,雙方各說各話,弄得很不高興,至於最後小陳有沒有收到服務費,我就沒有繼續關注下去了。 所以有時候不要怪仲介和房地產投資者關係比較好,土地貸款這也是沒有辦法的事,因為仲介要的是成交,房地產投資者雖然會砍價格,但是自住客要求的更多、更狠,甚至砍到沒有服務費,還得什麼都幫忙做。 至於房地產投資者相對來說就阿莎力許多,看屋看一次左右,甚至有時連屋都不看,直接隔空詢問瞭解屋況,然後就成交,這怎不叫仲介喜歡跟房地產投資者打交道,甚至最後還交上朋友呢。   經驗分享 ‧對仲介而言,成交最重要,雖然好事多磨,但為了業績也得磨下去。 ‧房地產投資者看屋次數少、成交乾脆,所以仲介喜歡與房地產投資者合作。 ‧自住客頻繁看屋、思考多、成交慢,土地貸款還要委託份外事,所以相比較之下,仲介會偏愛快速成交的房地產投資者。    

By |十二月 2nd, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸問對人和做對事,財神自然來敲門

chapter 3 問對人和做對事,財神自然來敲門 房屋市價要問仲介,土地貸款因為他們在第一線最清楚狀況,你的腳步一定要踩的比仲介還要穩,因為仲介只會講出知道的,至於其他問題要自己摸索了! 1搏交情拿好屋?仲介想的跟你不一樣 你可以跟仲介搏交情,或是私下包個紅包,讓仲介更喜歡你、為你挑選更好的房子。但是,現實是殘酷,仲介的工作就是賣房子,仲介腦子裡想的是成交,唯有成交才能讓他賺到錢,也就是說當一切與成交抵觸時,誰成交,誰就是老大。 仲介要的是成交,能成交才是王道 一般仲介對於買方,會把價格講的高一些,讓買方殺價;會跟賣方講的價格比較低,讓賣方抬價格,最後在買方和賣方的價格之間,取得一個平衡點。 請正視仲介的工作內容是賣房子,並不包含幫你找到一個溫馨良好的家,別被電視上溫馨可愛的房仲廣告給騙了,那些都是成交的手段。 另外,是否曾聽說過仲介費不能砍嗎? 「仲介費最好不要砍啦,免得以後他不給你物件!」相信很多人這樣勸過你,不要亂打主意,免得以後沒有房子可以看。 不過這時又要提到現實面,大家都要賺錢維持生活,房地產投資者成交的速度,會比自住客快很多,所以當我會砍到仲介費的時候,我會這樣跟仲介解釋: 「如果今天仲介費不讓我砍,這次沒有合作、沒有成交,後面再談的機會,對我們又方而言也難了!如果這次給我一點折扣,後面的第二間、第三間才會找你啊!」 這樣的話聽起來好像雙方在買菜殺價一般,但是有時房地產投資者和仲介之間的關係真的就是如此,有買有成交,魚幫水、水幫魚才能達成任務,有時候雙方的誠意和信任,就是從這些小地方而來。 據我所知,一些買家除了怕砍仲介費會被仲介列入「黑名單」之外,為了能將價房的順位提升,反而私底下還會包紅包給仲介。 一間好房子,仲介想賣給誰都可以,但是如果這時有人塞了紅包,或者兩個買家都塞、但其中一個金額比較高,仲介就可能會把房子賣給紅包大的那個買家。 至於哪一類的房地產投資者會選擇包紅包給仲介?大部分是屬於短期投資砍價型的人,因為他需要快速的短進短出,才能獲得定的利潤,土地貸款所以多下點成本還是划算的。 包紅包就能拿到好物件?沒這麼好 是我不用包紅包給仲介的方式,去取得我所想要買的房子,因為我買買的房很簡單,只要未來的漲幅有達到我的期望就好,並不一定需要指定才能到手。 再者,砍仲介費至少仲介還拿得到仲介費,但如果我沒有跟這個仲介買,而去跟別家仲介店買,這個仲介就會連剩下的仲介費也賺不到。另外,房價被殺一些、仲介費少賺一點,還是比被短期房地產投資者大砍價後所得到的利潤高,而且有時候雖然會被他們塞紅包,但是若無法成交,還是沒用啊。 這也是大部分的仲介在評估之後,都會答應我這個遊戲規則。因為這是一個以成交為王的Online Game,出價到不到位、能不能成交才是最重要的。 同樣的一間房子,A君用接近市價買,可是要砍百分之一的仲介費;B君只願意用市價的八折買,但是成交後會包百分之二的紅包給仲介,請問這時仲介會把房子賣給誰?不過還有一個問題,房價變八折,屋主可能沒辦法同意…… 如果仲介這時選擇B君,最後可能會衍生成屋主只答應九折賣出,但是九折的價格B君無法接受,所以決定退出,同時也有可能這間房子已經經由其他仲介店賣出(因為一般人都會同時委託好幾間仲介店一起賣屋,或許A君去找其他仲介店就買走了)。這樣最樣的結局是無法成交,仲介一毛錢都沒有賺到。 自己的腳步要踏穩,才能判斷仲介之言 其實仲介店的最大利潤並非是賺仲介費,而是吃貨。 例如遇到一間底價願意低於市價七折的房屋,這時仲介店當然就自己吃下來,而非放給房地產投資者來賺,如此一次轉手就能賺上百萬元,這種賺法當然比獲得仲介費更多更快,所以除非仲介店自己吃不下、為了成交,才會丟出來給房地產投資者買,否則有好貨當然自己先吃為快! 最後,我在這本書中提過好幾次,市價要問仲介,因為他們在第一線最清楚狀況,但是我也要重申,除了市價要相信之外,其他都不要信!你的腳步一定要踩的比仲介還要穩,因為仲介只會講出知道的,不知道的就會說沒有,但是沒有並不代表真的沒有,只是他不知道而已。 問仲介這附近有高壓電塔嗎?仲介回答說:「沒有」。 這裡的「沒有」,代表這個仲介不知道這回事,所以他選擇說沒有,並不表示這附近就沒有高壓電塔。 又問仲介這附近有凶宅嗎?仲介回答:「每個社區多多少少都有凶宅啦!」或者「社區越新越沒有凶宅啦!」這類的答話,代表他不清楚這附近的房子是否發生過命案,以此類推。 所以身為房地產投資者,必須練就「聽懂」仲介所說出的話語,而想和仲介交朋友、搶先拿到好物件,就要給仲介一個成交的甜頭,這遠比塞紅包有用的多。   經驗分享 ‧電視上仲介公司猛打親感人廣告,土地貸款只是手段,最終目的還是成交。 ‧和仲介私底下小動作一堆,還不如一次的成交讓仲介對你另眼相看。 ‧最新市價要問仲介,但其他問題都要質疑,因仲介說不知道並不代表沒有。    

By |十二月 1st, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸老天爺給你的考驗

chapter 2 老天爺給你的考驗 二胎房貸我想出版一本由自住客轉變成房地產投資者的實戰應用書籍,帶你從分析從買房、賣房,不是三年買一屋,而是一年買三屋就賺三屋,需要有多方面房地產實戰經驗。 1菜鳥買屋投資,初與仲介淒慘交手 土地貸款雖說初入房地產投資,因為無經驗,一開始先當傻瓜,當雨遺幾次後就能升級、脫離投資菜鳥的行列,但如如果可能,還是請盡量先學會溝通的話術,以及充實房地產專業知識,否則被仲介當棋子擺佈可不好受啊! 三年買一房,還是一個月買三房 土地貸款開始投入房地產投資時,為了學會買賣之間的操作,我買了幾本市面上暢銷的書回來看,不過後來照著書上同樣的招式來操作,卻連一間房子都買不到。例如:有本暢銷書教我們要如何砍價,但是我依照書上的砍法,用市價的七折或八折出價,卻總是買不到任何房子。 幾次之後,終於恍然大悟:暢銷書的作者大多教人們如何利用砍價來買「一間」房子,我卻是希望一年就能經手好多間房屋的菜鳥,難怪做不到! 最重要的是,土地貸款這些書都是教自住客如何購屋,房屋貸款而非教導如何從自住客變成專業投資人怎麼買屋。但是,對於房市投資一頭熱的我,當時卻一點都不清楚差別在哪。 記得開始找房子時,因為完全不懂,於是先選在自己熟悉的區域開始,然後找了仲介來帶看。 「你要自住,還是投資?」仲介一開始就開門見山的問著。 「嗯……投資的吧。」我含糊的這麼回答。 於是仲介就開始帶我看房,土地貸款像是自住客會喜歡的裝潢屋,以及一些仲介賣不掉的中古屋,還有大樓、公寓、華廈,幾乎什麼屋子都帶我去看。 看了幾百間後才發覺我犯了兩個錯。 一間「家徒四壁」的房子是機會嗎 一開始問的問題錯了;第二,我表現出來的模樣,就像是自住客,或者是一個非常菜的者,所以仲介把我的底看穿了,才不會認真考慮我的需求,房屋貸款只管把他手中的房子推銷出去;而我出的價格,他也明知道不可能買到,但還是收了我的斡旋金,並且做了一場戲給我看。 記憶最深刻的是一間被業界稱為「轟炸過的房子」。那是位於板橋,一間有三十幾年歷史的房子,二十多坪,五層樓公寓的五樓(俗稱五樓五)。 跟著仲介走入房子內,著實嚇了一跳,這……這也未免太簡陋了吧!正門的門縫大到我的手可以直接伸進去開鎖;房子的邊邊,有一個沒門的浴廁,裡頭連個馬桶也沒有,只有一個排糞管。 最詭異的是,整間房子沒有一根柱子,而且房型還有削角,完全不方正,幾個角落還漏水,根本是一間只有牆的空殼子。 這讓我想起「家徒四壁」的成語。 「這一間,屋主開價五百萬!」仲介說。 望著破舊的房子,腦海中想起曾經有人對我說,房子越爛越好,因為可以殺價殺很低,可從七折開始,嗯,看來這是個好機會。 土地貸款當場盤算好之後,我馬上告訴仲介:「三百五十萬!」然後立刻拿出了三萬元斡旋金。接下來,仲介開始幫我談價,很快地,仲介就傳回消息給我。 可憐菜鳥成為仲介的業績棋子 「屋主說,最低只能出四百五十萬!不過…」仲介不等我回話,就立刻接著說:「要不要約屋主出來談談看?」 「好啊!」我心想,既然能夠將屋主約出來談,應該有機會吧?而且,說不定這是仲介的話術,成交機率應該很高,否則,仲介為什麼還要浪費時間約我們出來談呢? 三人見面後,我從三百五十萬,加至三百七十萬,但是屋主堅持一定要四百五十萬元,談了快三個小時,還是沒談成。 破局了! 三個小時殺價來殺價去,細胞不曉得死掉多少,依然破局…… 之後我才知道,由於仲介有一定的業績壓力和規則,不管可以談成與否,每個月一定要帶幾組客人去斡旋、見面談。而我的這個仲介,可能這個月的業績還沒達到,所以找我當替死鬼,為他的斡旋客數加一。 不過也還好我沒買到,因為在斡旋的期間,我就先帶了擁有水電和裝潢師資格的親戚來估價,親戚說至少要近兩佰萬的裝修費,花費之大,只能說,好險沒買到。也由於在菜鳥階段有這些看房的經驗,讓我明瞭自住客和房地產投資者心態的完全不同。 至於坊間很多教你看房、買房的暢銷書,其實書中並未教你「買到」房子,這也是為什麼想出版一本由自住客轉變成房地產投資者的實戰應用書籍,帶你從分析到買房、賣房,不是三年買一屋,而是一年買三屋就賺三屋的內容。   經驗分享 ‧菜鳥與仲介交手時,語氣要穩定,不要帶著疑問句。 ‧心裡有個基本看房目標,土地貸款而非被仲介帶著四處盲目找。 ‧相較之下,屋主是自住者的價錢難殺,而屋主是房地產投資者的價錢比較阿沙力。    

By |十一月 28th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸本性溫?投資房地要像狼的侵略性

二胎房貸本性溫?投資房地要像狼的侵略性 這是一個投資戰場,絕非溫文儒雅的人能待的地方,不管如何至少都要帶著狼一般的侵略性,才能在這圈子存活與賺錢。如果永遠只是觀望,不敢下手、出價,那麼每日扼腕者就是你! 狼性,是投資房地者唯一的要點 二胎房貸很多人曾問過我的恩師一個問題:要怎麼才能當一個投資房地產者?因為太多人跟他詢問了,所以有一次他就這樣告訴大家: 「其實我有歸納出很多的重點,例如需要資金、要有專業知識、最好有金主和朋友支持你、有房地產的經驗,」突然老師就指著問他這問題的人說:「你,你說,最重要的是什麼?」 其實老師只是自問自答,馬上就自己說出答案: 「最重要的只有一點,也是唯一的一點,只要沒有這一點就不能當投資房地產者,那就是,氣魄!」 這句話我聽在耳裡,自動把它翻譯成「狼性」,也就是說,不管如何一定要有侵略性,才有辦法與勇氣去買賣房子! 二胎房貸例如:當看完房子覺得沒什麼問題和缺點,但是房仲跟你說,這房子市價二十五萬但只賣你二十二萬,這時你敢出價嗎? 大部分的人會猶豫,尤是是一般的自住客會覺得,怎麼會這麼好?一定有問題!不過當房仲說完,旁邊一個人馬上就說:「我具了!」立刻阻斷你的懷疑和猶豫,因為就算真的價格這麼好,也讓別人賺去了。 侵略性?可是我是個保守的人 二胎房貸我經常以自己為例,因為我是一個非常保守的人,算是投資房也者裡最基本門檻的個性,如果你再比我更保守,那麼就無法當投資房地產者了。 有狼的個性,就是略具侵略性,如此才能跨過勇氣的界線,下手投資物件,而這也是最重要的一步,如果你沒有這個特性,就算我教你再多,那也只是讓你在聊天時、口出專業投資的話語,而不是實際經驗。 當時因為我的「狼性」很薄弱,讓恩師特地為我加強這方面的學習,例如放任我去買房子,有時候放黛的行為會帶來很大的心理壓力。 二胎房貸恩師說全部都交給我處理,感覺上很阿沙力,但是出門工作,回來一定要帶些戰利品,這戰利品從何而來?如何得到?真是讓我壓力大到喘不過氣來! 不過也因此使我動力加倍、經驗加速,至今我還是很感動恩師當時的磨練,如此有耐性的訓練我,才能變成現在具有「狼性」的我。 那一段時間經常都買不到房子,因為我常常都不出價,錯過很多應該買下的卻沒有買的機會,可後回想起都會覺得好可惜,若是買下那間房子,應該很能賺錢,十分扼腕。 二胎房貸一般人在買房子的時候,都會說隨緣,錯過就錯過,但是投資房地產者的心態可不是這樣,錯過了,就會覺得機會流失超級可惜。 一間房子要好幾百萬,如果當上班族每個月領死薪水,要存多少年才能存足這金額?但是做一個投資房地產者可能只要努力兩三年,就能達成這目標,所以錯失一筆收入,就少收進一大筆金額,怎不讓人後悔? 不顧一切,往前衝下手買 如果一個個性溫文的人,要如何磨練自己成為有「狼性」的人?你可以來找我,讓我來改造你,或者直接給我錢,讓我幫你炒作算了!說笑的。 其實個性這種東西,很難去強求改變,可是人類畢竟是人類,方法是人想出來的,可以用各種方式來改進,就怕你已經自己覺得個性就是這樣、無法修改,那就沒有辦法了。 或許你可以不顧一切的衝進來這個行業,以實戰來磨練出「狼性」,其實我就是這磨出像狼的侵略性。之前我把工作辭掉,全心投入這項工作,但很多人覺得我不切實際。 「就是當個房地產投資者嘛,有必要破釜沈舟嗎?說不定做不了多久就完蛋了吧?」那時我也停下來又多思考了一會兒,想到企業家為假麼總是會賺到那麼多錢?當初企業家在創業時,相信也很多人看衰他的,這或許就是企業家這麼少、有錢人也這麼少的緣故吧。 二胎房貸我也是個很普通的人,在辭掉工作時我也會怕,怕判斷錯誤、怕跟錯人,也怕回不去了,可是我就不斷的告訴自己,所選擇的已經是個保守、非常穩定的生意,像是郭台銘的事業,冒險性十分大,隨便就可能會變成負債,而我冒的險顯然沒有比他們大,他們都可以成功了,我有什麼好怕的呢?   經驗分享 ‧下手投資物件,需具有狼的侵略性。 ‧訓練「狼性」從看房、出價開始。 ‧改變自己、實戰冒險,讓內心的「狼」跑出來。

By |十月 13th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸老師你在哪裡?選擇適合你且還在線上操作的老師

二胎房貸老師你在哪裡?選擇適合你且還在線上操作的老師 找對人,說來很容易,但找起來卻很困難!我從看電視、看書、上課一路摸索,到最後才發現,要找目前還在線上操作的房地產投資者來拜師學習,希望我的經驗可以讓大家少走一段冤枉路! 哪個「老師」最適合我? 二胎房貸對於投資房地產,我並非無師自通,一開始是從仲介店開始找房子,找了老半天不得其門而入,也沒有什麼方法,就像是瞎子摸象,隨便摸隨便看。 為了加強自己的投資能力,我也看過電視上的投資節目,名嘴教人家買房子要砍七折、砍六折,感覺方法好像不夠;也去市面上找一些教你買房的書籍來看,似乎可以真正實用的書還不夠多。 在看電視、看書不能滿足我之後,我便跑去找房地產老師上課,但是這些老師就像是前面所提,大家都是教運動,但沒有一個人可以讓我爬上玉山。老師們所教的東西有些擬兩可,所謂的經驗都是七、八年前的範例,將這些經驗套在目前的時空,已經不符合時代潮流了。 不過學費繳都繳了,課也得上,不過之後我就想盡辦法去找真正的老師──還在線上操作的房地產投資專家。 二胎房貸後來花了一段時間,幸運的找到幾個好老師。為什麼是幾個而不是一個?因為隔行如隔山,投資中古屋要找線上的中古屋老師、裝潢要找線上的裝潢老師,放短線和放長線的老師也要各自尋找。 找到這些符合自己習慣以及操作手法的老師,很認真的跟著他們學習,例如幫老師跑案件,從中看老師如何買賣房子、裝潢等,過了一段時間後我開始應用所學,將這些經驗放在自己與朋友投資的房子上,事實證明我這樣的學習與操作是成功的。 找對老師學得真本領 回首以前,看電視、看書、上投資名師的課程,浪費我許多時間,而也因為有這樣的體驗,才會讓我知道自己到底要的是什麼?最後才會去尋找真正還在線上操作的房地產投資者,認真拜師學習,換來一身真本領。 在拜師學藝期間,我一直對於房地產下不了手,我的恩師那時告訴了我一個最重要的觀念──沒有房子,你就不是房產投資者,你什麼都不是。 二胎房貸這位恩師把我對於房地產投資錯誤的觀念全都刪掉、重練,彷彿打開我的天靈蓋一般,讓我知道假麼才叫做真正的房地產投資者。 房地產投資者,不管看再多房屋、學再多東西都沒有用,因為你沒有去運用,就只是紙上談兵而已。 前輩就藏在仲介店裡 至於這些老師如何尋找? 仲介店的店東通常都是老房地產資者,找他們來當老師,一定獲益匪淺,你可以跟他買幾間房子,或是磁場對了,他便會教你一些撇步。 二胎房貸這個投資市場其實很好玩,有時候去仲介店越多次,就算沒跟他買房子,他也會教你一些東西,尤其是南部人,真的很熱情。 我就曾遇過仲介店的店東教我如何裝潢,他告訴我最好裝潢有自己的工班,這樣錢相對來說,就會花的比較少,而且對於我們這些客戶的裝潢習慣會比較瞭解,裝什麼燈、線怎麼拉,講一下就明白。 二胎房貸這些都是經驗的傳遞,若是要自己去體會到這個道理,可能需要花費好幾年的時間才能明瞭,我很高興能遇到這些亦師亦友的人。 擴大你的舒適圈吧 最後誠懇地告訴你,有了專業的好老師,自己的心態更為重要,若是想往房地產投資這一行走,以為能輕鬆賺到財富,那麼遇到的挫折會越大,所以請盡量將自己的舒適圈擴大。你的舒適圈越大,成功機率越高。 舒適圈是什麼?就是待在裡頭會讓你舒服的地方,出了這個圈圈,做什麼都會遇到挫折、難堪、自卑等。 二胎房貸一般人的舒適圈很小,所以都窩在小小的舒適圈,不敢往外踩,這個不敢碰、那個不敢想、這個不敢做,因為脫離了舒適圈就不舒服了,更經常在晚上想著今天被老闆責罵、客戶傲慢,老子明天就辭職不做!但是天一亮,鬧鐘一響,算了,還是上班去吧,因為沒辦法,有老婆小孩要養、房貸還在繳……這就跟阿里巴巴主席馬雲曾說過的一句話很相似:晚上想想千條路,早上起來走原路。 一個想要成功的人,必須經常踏出舒適圈,一開始是會不舒服,但慢慢會越來越習慣、越來越舒服,進而讓舒適圈擴大,而當舒適圈越大,接觸的事物也越多,遇到的貴人也會越多,成功的機會相對而言自然也就變大了,願你我共勉之。   經驗分享 ‧術業有專攻!分門別類找到最適合的老師(教練)學習投資方法。 ‧要找還在線上操作的老師,而不是名氣盛但上課內容已過氣的老師。 ‧仲介店的店東通常都是線上的老房產投資者,拜師學藝很適合。    

By |十月 13th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸找對人來學習!不要找潛水教練教你爬玉山

二胎房貸找對人來學習!不要找潛水教練教你爬玉山 明知道隔行如隔山,但是,就是會把錢交給不是本行的人去操作?辛苦賺來的錢,不是這樣雙手捧上、讓人去做投資的!找對人來學習(投資),真的非常非常重要。 要致富,先埋頭苦幹存錢再投資 二胎房貸先說個小故事。大家都知道溫州商人很會賺錢,某天一個溫州商人回到鄉里,很多年輕人便前來請教他致富的方法。 「請問你是怎麼發財的?」其中一個年輕人如此問這個溫州商人。 「這位年輕人,」溫州商人問他:「你已經準備好第一桶金了嗎?」 「沒有。」年輕人低頭回答。 「沒關係,你先刻苦耐勞工作,先賺到第一桶金,我再來教你如何賺錢!」商人還教年輕人要把工作得來的錢分成十份,七份花在生活之需,三份就都存起來投資。 二胎房貸年輕人聽了之後便很高與的努力工作了,省吃儉用,並把賺來的十分之三都存下來,一年之後,他存了五十萬元,打算用這些錢去投資,錢滾錢。 這時他遇到他的好朋友阿發,是一個水果批發商。 「我聽到一個消息,因為經濟起飛,所以奢侈品開始有了需求,就像是古董之類的,你要不要來參我一股啊?」 年輕人有點猶豫。 把錢都交給水果批發商去買古董 「我因為要批發水果,所以會到各處走走看看,到時候會到一些古董店買古董回來,然後拿到拍賣會去賣,二胎房貸聽說這樣至少可以翻手兩倍到三倍喔!」 兩倍到三倍?這個關鍵字打動了年輕人的心,於是年輕人便把五十萬元的積蓄全部都交給阿發,讓他去買古董,然後等待獲利。 他們約定一年後,阿發會帶著本金和利潤來交給年輕人,但是一年過後,年輕人怎樣都找不到阿發,這時溫州商人又回鄉了,遇到了年輕人,問他錢存的如何?有沒有拿去投資什麼東西? 「有啊,一年的時間我存了五十萬呢!」 「喔,不錯啊,是投資到什麼地方?」溫洲商人親切的問著, 「我把這些錢投資在古董上面。」 「古董?是最近蠻夯的投資,那你交給誰去幫你投資?」 「我交給一個朋友,他是水果批發商。」 肉包子打狗有去無回的最佳例子 二胎房貸這時溫州商人臉色一沉,知道年輕人的錢不保了,因為年輕人把所有積蓄交給一個不懂古董的人去玩古董,當然就像是肉包子打狗有去無回。 「那你現在是不是找不到你的朋友?」 「對。一年過去了,音訊全無,人也不知道跑到哪裡去了……」 「沒關係,」溫州商人這樣說:「這就是你的經驗、你的挫折,你花了兩年的時間,從零到有,又從有到無。沒關係,下回你再投資,就知道不要再找水果批發商去買古董了,會知道找古董商買古董、找水果批發商買水果了。」 溫州商人為年輕人打氣,希望兩年後他再回鄉時,能看到他的努力成果。 年輕人在得了這次的經驗之後,又很辛苦的工作了一年,再存了五十萬,這次他很小心的投資,尋找投資的委託者必須是那個市場的佼佼者,不再亂投資了,於是積蓄便從一變二、二變四、四變八的翻倍成長,因為他找到了投資的教練(溫州商人)之後,也找對了投資的管道。 找不對人,差一點點就會讓你學錯招 這個故事相同的理論,也能套在在房地產投資。 在房地產投資之中,我們要如何去尋找適合的老師(教練)?是電視上的名嘴(成功案例可能已經是三、五年前的過去式而非現在進行式),還是要聽信已經在市場上成功者的意見(例如身經百戰的仲介)? 二胎房貸這就像是有一天我們想要去爬玉山,絕對不會去找潛水教練來學習與鍛鍊,雖然爬山和潛水都是運動之一,都會教你熱身、呼吸和方法,但是一個是往上爬,一個是往下潛,完全不同。 投資也是一樣。同樣是投資,但是投資期貨和投資房地產,就是迥然不同的東西,所以找對人來學習是很重要的! 千萬不要以為對方很厲害,就全然的相信,其實有些人的功力就在於耍嘴皮子,當拿到你的信任和金錢之後,就逃之夭夭!人家把你賣了,還幫別人數鈔票,這種傻瓜可不要當啊。   經驗分享 ‧同樣教運動,潛水和爬山教的一定不一樣,分類找對老師很重要。 ‧把錢交給不是本行的人去投資,很有可能像是把錢丟進水溝裡。 ‧存錢很辛苦,但找錯老師或委託錯的投資者時,燒錢只在一瞬間。    

By |十月 13th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸奢侈稅重炮出擊、亂槍狂掃,合法避稅靠這招

二胎房貸奢侈稅重炮出擊、亂槍狂掃,合法避稅靠這招 二胎房貸劉媽媽是我認識多年的老朋友,公務員退休之後,一直當個菜籃族投資客,老公過世得早,子女也都成家立業了,我常調侃她是「黃金單身娘」。 二胎房貸可是平常笑口常開的她,最近悶悶不樂,一問之下,才知道原來是奢移稅惹得她不高興。 劉媽媽說她不是投資大戶,也不是非得投資不動產賺錢,而是她把這當成興趣,當她看到一間破破爛爛的房子,巧手一揮精心打扮,就變得光鮮亮麗,她賺的是「成就感」。 所以不管挑房子、選建材、定價錢,都不像一些黑心投資客那麼沒良心,這也是我把她當好朋友的原因,所以平常投資利潤就不多,現在奢侈稅一來,以她的作風可能要賠錢了。 二胎房貸其實,台灣的法律常常思慮不周、漏洞百出,只不過外行看熱鬧,內行看門道,我告訴劉媽媽安啦!以她這種小咖投資客,奢侈稅影響不大啦!接著我就分析給她聽,奢移稅合法避稅的幾個做法: 節稅妙招1 二胎房貸購買預售屋轉售:根據財政部賦稅署的解釋:預售屋買賣尚未辦理所有權登記,在預售屋完工前,所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地的權利,故個人在預售屋完工前,進行預售屋買賣,屬於權移轉而非不動產移轉,免課奢侈稅。 節稅妙招2 買新賣舊或是買舊賣新:如本人或配偶及未成年子女擁有第二戶房屋,但在一年內把原先的舊屋賣掉,或是因為非自願性因素,譬如工廠突然歇業、關廠等因素,讓員工無力負擔,而必須把新買的房屋賣掉,只要現在留下來的那一戶,則仍然適用自用住宅的規定,免課奢移稅。 節稅妙招3 買一賣一:你一直只有一戶,也符合自用住宅規,那麼你把它賣掉,過一陣子再去買一戶,再把它賣掉,反正只要是自用住宅,都免課奢移稅。 二胎房貸當然還要注意的是,所謂自用住宅的定義是指:本人、配偶及未成年子女設籍於此,而且持有期間沒有營業或出租的事實,且符合一生一屋的原則,就是自用住宅。 最後,我跟劉媽媽開玩笑說,奢侈稅上路,妳會過得更充實啦!     專家壓箱寶,省錢節稅有妙招 1.省吃儉用買房屋,節稅算盤要會打 小劉夫妻倆辛辛苦苦奮鬥了好幾年,終於存到了人生第一桶金,夫妻興奮之餘,透過房仲買房子,只聽到房仲業務口沬橫飛,拚命介紹房子有多好,卻絕口不提,買賣過戶除了房屋價金之外,到底還有哪些費用要支付? 二胎房貸事實上,房屋買賣,買方除了房屋價金及仲介費之外,確實有些稅金必須支付,包括:印花稅、契稅、地價稅、房屋稅。 當買方與賣方談妥價格訂立契約,訂約後要繳印花稅,印花稅是契約價格的千分之一,同時如果買的是成屋,要在訂約日起三十日內申報契稅,契約是契約價格的6%;若逾期申報會加徵怠報金。如果是買預售屋,就要在核發使用執照之日起60日內申報契稅。如果是向法院購買法拍屋,則要在核發不動產權利移轉證書之日起三十日內申報繳納契稅。 節稅妙招1 買竹方房子如果是供自己住家使用,可以先在契稅申報書附聯註明,於當年九月二十二日前辦妥戶籍登記後再補送有關文件,可以視為已申請房屋及土地的使用情形,按住家用稅率課房屋稅,並按自用住宅用地稅率課徵地價稅,享受節稅的好處。 節稅妙招2 申報契稅的日期如果是當月十五日以前,依規定,要從當月起負繳納房屋稅的義務;如果是當月十六日以後才申報契稅,則從次月起負繳納房屋稅的義務。 2.精打細算是王道,賣房子節稅有妙招 二胎房貸小陳一直都是意氣風發的樣子,原來是在大陸工廠投資,賺了不少錢,但最近看他愁眉苦臉,原來是工廠接了一筆大單,須增購機器,現在急需現金周轉,但平常好面子的他,又不想跟親友開口,而且據小陳表示,這關過了以後,可是前途大好,所以打算把台灣的老房子賣了,便宜點都無所謂,等過了這關賺了錢,再買一間更大更新的房子,那麼既然錢要用在刀口上,我就告訴他,賣房子節稅的撇步。 節稅妙招1 賣房子無論賠錢或賺錢,在所有權完成移轉登記後次年申報個人綜合所得稅時,要檢附原始交易證明文件,將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失扣抵財產交易所得。 未申報或未能提出證明文件時,就算是賠錢賣房子,國稅局會依照財政部所定的標準,按房屋評定現值的一定比例計算交易所得。 節稅妙招2 如果小陳出售的房子是自用住宅,他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅,兩年內重購自用住宅子價格如超過原出售價格,可以在重購的房子完成移轉登記的年度,在辦理該年度綜合所得稅時,從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。 節稅妙招3 二胎房貸賣房子的土地要繳土地增值稅,可申請按自用住宅用地稅率課徵,也可以按一般土地稅率課徵。 如果新買土地的地價超過原出售土地的地價,可申請退還已繳納之土地增值稅。 節稅妙招4 因為自用住宅用地稅率一人一生只能享用一次,所以小陳可以保留不用,而按一般用地稅率繳土地增值稅,再利用重購退稅的方法,把已繳納的土地增值稅退回來。 同時我還提醒小陳重購退稅的要件有: 新購土地申報移轉地價,必須超過出售土地申報移轉地價扣除所繳納土地增值稅後的餘額。 (2)買屋賣屋的期間在兩年內,先買後賣、先賣後買都可以。 (3)買或賣房子都要符合自用住宅用地規定。 (4)新購土地都市面積不超過三公畝或非都市面積不超過七公畝;出售土地面積則不受限制。 (5)買或賣的房子要同一人名義。 (6)要在五年內提出申請。 3.房東房客都能省稅,積沙成塔要機靈 小李剛退伍不久,找了個業務的工作,由於是社會新鮮人,加上業務工作收入不穩定,所以小李就在上班地點附近租了間套房居住,不過現在的年輕人果然懂得享受生活,雖然是間小套房,但位於精華地段,裡頭的設備也是一樣不少,每月租金一萬三千元,那天去拜訪他,剛好碰上房東來收房租,三個人聊得愉快,我就提醒他們,房東房客省稅金的方法。 節稅妙招1 因為小李所租的房子是全部供自己住家使用,所支付的房屋租金,於申報綜合所得稅時,可以當作列舉扣除的項目,每一申報戶每年扣除數額以十二萬元為限,但申報有購屋借款利息者,不得扣除。 二胎房貸申報時要檢附租賃契約書影本、支付租金的付款證明影本、小李在該址辦好戶籍登記的證明,或小李書立所承租房屋於課稅年度係供自住,且非供營業或行業務使用之切結書。 節稅妙招2 房東申報綜合所得稅時,記得要把全年的租金收入,減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額,申報房屋租賃所得。租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,但土地出租的收入,僅能扣除該地當年度繳納之地價稅,不得扣除43%的必要費用。 另一種是採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可以扣除費用額,擇高適用。 4.買土地蓋房子節稅算一算,金額很可觀 蕭老闆奮鬥了幾十年,事業有成,在中部是有名的企業家,最近趁著上課的空檔去拜訪他,兩個人聊起以前的事情,話匣子一打開就停不下來,除了聊過去,還聊未來,蕭老闆表示年紀到了一定程度,打算退休享享清福啦! 所以他最近積極的在找地,打算請他開建設公司的朋友,幫他蓋間透天別墅,來個三代同堂,還很客氣的問我有什麼建議沒有?我告訴他,買地蓋房除了考慮居住品質、生活機能跟每個人的退休規畫外,還有一個重點也要計算進去,那就是節稅。 [...]

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二胎房貸宣稱高額貸款,原來利率也很高

二胎房貸宣稱高額貸款,原來利率也很高 二胎房貸有位親戚在多年前打算購屋,當時看到房仲狂打「優惠專案,保證高額貸款,最高可貸九成。」的廣告,於是決定買下現在這個房子。沒想到,簽約之後房仲才告訴他,所謂的九成貸款,其中七成是房貸,另外兩成是信貸,而信貸的利率高達6.25%,足足比房貸利率水準高了一倍,當時親戚也沒想太多就這樣買了房子。 二胎房貸但過了一陣子,他感覺貸款利息壓力實在太大,加上信貸不僅利率高而且還款年限短,整個家庭的資金運用真是捉襟見肘,這時候他才後悔,當初實在不應該一時衝動,聽信仲介的話,讓自己陷入困境。 事實上,親戚的例子不是少數的個案,房仲公司為了促銷房子,有時會跟銀行談妥所謂的「優惠專案」,這樣的專案要不就是條件有嚴格限制,要不就是要搭配信貸;或者前兩年的優惠期利率低,過了這個優惠期,貸款利率馬上高出同業水準,畢竟銀行做的是錢的生意,算盤打得可比一般行業要精得多,所以想從銀行那裡得到好處,那可真是不自量力。 所以在購屋前應該仔細計算自己的資金預算,而且一定要問清楚房貸的計算方式,做好財務規畫,才不會讓自己後悔。 但是,以我這個親戚的例子而言,既然房子已經買了,總是必須想辦法解套,於是我告訴他一個方法,那就是替「房貸搬個家」,也許一年也可以省個幾萬塊。 不過想要辦理轉貸,是必須自行負擔一些費用的,例如代書費、設定費等,爭取到的新利率,一般來說,至少要比現有利率便宜約0.5%,這樣的轉貸才會划算。 專家壓箱寶 二胎房貸為什麼要「轉貸」? 一般銀行為了維持其正常獲利,頭兩年會提供較仁的優惠利率,但必須綁約;綁約期間不得轉貸其他銀行,若違反約定,則必須因違約而賠償銀行損失。一般來說,銀行到第三年利率就會開始起跳,大約比前兩年的優惠利率高0.4%到0.8%。 所以,一般會利用綁約期結束後辦理轉貸的方式,向下一家新的銀行再尋求另一個頭兩年低利率的優惠。如此反覆運用,便可以每年省下可觀的利率支出。 或者可以利用「轉貸」的名目,回過頭來與原貸款銀行爭取,提供其他願意接受轉貸的銀行所提出的優惠利率。如果協商奏效,那麼甚至連代書費等各項費用都不必花,就可以享受與「轉貸」相同的優惠利率,更是上上的選擇。 二胎房貸所以,為了順利爭取下一家貸款銀行或原貸款銀行的優惠利率,貸款人應該要維持良好的還款紀錄。否則不論是原銀行或新貸款銀行,都不可能會願意提供任何優惠的貸款利率給貸款人的。     不鑽法律漏洞,奢侈稅避稅省錢有撇步 有朋友剛好一年前才買的房子,因為工作的關係,必須舉家搬遷。為了可以順利搬家,他打算在下一個工作地點,買另一間房子;接下來,勢必得將一年前才買進的舊屋轉手賣出,否則就得同時付兩間房屋的貸款,實在是負擔不來。 但這時候政府剛好開始開徵奢侈稅了,此時此刻他剛好卡在節骨眼上,於是非常擔心自己因為才買進一年多的舊屋必須轉手賣掉,而被課到奢移稅,為此煩惱不已。 他特地打電話給我,問我這樣一來,是不是自己就會被課徵到奢侈稅。我告訴他,雖然政府現已開始針對非自用住宅兩年內轉手課稅,但他的狀況屬於「買新賣舊」,只要新居仍然符合「自用住宅」的規定,是不會被課到奢例稅的。 二胎房貸另外,像是農地的買賣、因為被列為公共設施保留地而被徵收者、因為債務問題被銀行拍賣的法拍屋等,都是可以豁免的對象,並不是所有非自用住宅兩年內交易買賣的房子,都要被課稅的。 其實因為工作的關係,我認識好幾位房仲業的老闆,最近他們正在密集討論有關奢侈稅的影響,碰到有不清楚的地方,便會打電話向我徵詢意見。 二胎房貸從他們多次詢問的內容可以推測,一般投資客在面對奢侈稅的開徵,因應之道,大多打著盡可能在奢侈稅公告實施日之前,簽好買賣契約,來不及簽約的就表示:「管他什麼稅,到時候把多出的稅額,全部灌進賣價當中就可以了。」 所以我們大可合理預期,奢侈稅實施兩年之後,不論是從一般散戶投資客拋出來的房屋,或者口貸更深、人頭更多的投資大戶所轉售的房屋,開出來的售價,必定都會將「持有兩年以上」這期限內發生的所有持有成本,例如:房貸利息、屋況維護成本等費用,全部或部分轉嫁給消費者。如此一來,要靠奢侈稅達到平抑房價的目的,恐怕得到的卻是反效果。 二胎房貸但即使如此,我身邊還是有一些投資客朋友,因為都是業餘投資性質,口袋又不夠深,所以開始打著「上有政策、下有對策」的如意算盤,盤算著如何用所謂的法律漏洞來規避,有人想用「信託」過戶的方式、有人想用「贈與」然後另訂私契的方式,其至還有朋友更絕了,他說乾脆跟老婆假離婚,這樣夫妻兩個一分為二,又多了一個「人頭戶」可以買賣,我開玩笑說:你不要假離婚成真離婚,到時候老婆帶著房子跑了,那可是得不償失。 事實上,使用各種方式、對策,即使避開奢侈,但相對衍生的問題不可不慎,譬如實質買賣假「信託」、「贈與」,這種刻意迴避奢侈稅的做法,可能涉及逃漏稅的行為,罰則是很重的,如果因此衍生產權及消費糾紛等問題,那才真是偷雞不著蝕把米。 二胎房貸奢移稅一上路,有些房仲業務搞不清楚法規,有些房仲公司會教你這些避稅撇步,但你可不要以為撿到寶,那背後可是藏了刀。 專家壓箱寶 什麼情形會被課奢侈稅? 1.自用住宅:財政部從嚴定義自用住宅,「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶。」並設籍於此,且無出租營業行為;在此定義下,擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。 2.課徵對象: (1)非自用住宅在購買後兩年內轉移者,但不包括賣預售屋的民眾、賣法拍屋的債務人,經過信託後再轉賣的房子,以及因繼承取得房屋的繼承者。 (2)奢侈稅課稅範圍還包括私人飛機、遊艇、高價汽車、保育類動物及其製品、超過五十萬元以上家具等。 3.課徵稅率:非自用住宅一年內移轉,課奢侈稅15%;一到二年內移轉,課奢侈稅10%。 實施時間:2011年6月1日起實施。  

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二胎房貸如何挑選品質好的仲介公司?

二胎房貸如何挑選品質好的仲介公司? 二胎房貸隔壁有對夫婦,想替兒子買新房,由於滿街一家又一家的房仲公司,他們一時反倒不知道該找哪家店幫忙了。 於是他們夫妻跑來找我商量,看該選擇和哪一家房仲打交道?到底是直營店比較可靠,還是加盟店比較好? 所謂「直營」店,就是財力雄厚的房仲公司,在各地開的分店,各分店長,就相當於是公司駐各地的業務主管。這些業務主管的主要職責,就是讓各店創造最高的業務收入,追求最大的成交量。 二胎房貸這一類型的房仲,通常有良好的品牌知名度,一般來說,也相當可靠。但是萬一遇上買賣糾紛,小如房屋漏水,大如業務員捲走斡旋金等,這部分業務並不屬於店長的職責範圍,必須由總公司法務部門統一處理。 問題是,這類型公司的法務部門一切依法論法,可是房屋買賣多數問題都不靠法律解決,反而更多是靠「喬」出來的,若一律透過法務處理,有時反而曠日廢時,而且如果牽涉自己品牌的利益,通常你要準備小蝦米對抗大鯨魚,好好奮戰一番。好處是,因為直營店是財力雄厚的大財團,再怎麼樣也不致發生投訴無門的狀況。 另外,直營店業務成員多屬社會歷練較淺的年輕人,比較不懂得如何快速切入消費者的需求,賣房子對他們來說,跟賣冷氣、冰箱等一般商品沒什麼兩樣。在服務效率上,會略為遜色。 至於加盟店,他們是獨立經營的房仲公司,大家共用一個品牌,也都有總部來負責管理督導這些加盟店業者的服務品質,遇狀況可以請求總部支援協調,但各店財務獨立,萬一發生金錢糾紛是無法相互支援,你也沒辦法請求總部賠償,但好處是,這類型的公司靠口碑吸引房仲業者加盟,對於客戶的反映通常比較快速回應。 二胎房貸在組織的運作上,加盟性質的公司通常採用無底薪制,管理也比較鬆散。但好處是,遇事可直接與業主溝通協調;加盟店多聘用較資深的業務人員,一般服務態度較積極,通常效率會比直營店來得好。唯一值得顧慮的是,因為各家店財務獨立,若遇見不良仲介,面對重大糾紛,鐵門一拉倒閉不理,也不是沒有可能的事。 此外,還有一種所謂的聯盟店,這類型在中南部較常見,例如「○○代書聯盟」或「○○地政聯盟」,多是一些代書事務所集合起來共用一個品牌,但不設總部,沒人負責管理約束旗下各分店業務,相當於是變相的獨立品牌。基本上對於消費者的保障,是以上三者之中最差的。 最後一種,應該就屬獨立品牌了,這類個人品牌通常只出現於較小區域的地方,服務地區性消費者,這類型的公司除了少部分是地區的地主,或民意代表靠人脈經營之外,大部分都是財力較薄弱的個人所開,廣告資源及案源也少,服務品質及消費者權益就要看運氣了。 二胎房貸房仲品牌林林總總,重點不一定在加盟或直營,也不是在上市或上櫃,或是全省有多少家店頭,而是怎麼判斷挑選?以下提供一些參考的依據: 1.形象:可以從店頭布置是不是清爽?資料整理是不是齊全?人員是不是穿著制服?接待態度是不是非常親切?對於消費者詢問的問題是不是直接回答?而不是拐彎抹角、閃爍其詞來判斷。 2.口碑:可以查詢相關網站,譬如內政部地政司以及消基會,或是報章媒體,了解這個品牌或是店頭是不是常常發生糾紛?商圈內的管理員、社區主委對這個店頭的評價? 3.專業:可以從對方對於所銷售物件的了解程度?對於商圈未來的發展潛力?對房地產市場的看法?以及相關的法規稅務是否清楚? 4.財務:對方是不是只是一直在推銷房屋?還是很關心消費者的需求?對於你的財務狀況、購屋能力有沒有充分了解?提供的資料是不是詳細又符合你的需求? 5.誠信:有沒有主動提供審閱期?有沒有主動提供房屋相關產權資料?包括地籍圖、平面圖、房屋使用執照以及權狀謄本等?對於屋主售屋動機,或買主背景資料有沒有充分告知?有沒有提供「買方」「賣方」服務承諾等具體的書面資料? 專家壓箱寶 二胎房貸得獎的公司就是品質保證嗎? 不論是半官方的GSP「優良服務認證」,或遠見雜誌採取的神祕客調查方式,鄰選出來的「年度服務評鑑風雲榜」,都因為設定評鑑項目或取樣問題,無法百分百保證獲獎的公司,就一定令你滿意。 最好的方式,還是自己走一趟,實際接觸過後才能比較清楚,哪家房仲是最符合你需要的。 專家一點通 怎麼分辨各店的屬性? 一般可從以下幾個地方判斷:網站、店招、櫥窗、廣告文宣、名片。 二胎房貸由於法律有規定,房仲業須清楚標示說明各店的屬性。所以大家如果稍稍留意,基本上都可以在各店招牌上看到這類的標示,例如直營店會在廣告或招牌上寫著「○○房屋台北師大直營店」,或直接稱「○○房屋台北師大店」;若是加盟店,則一定會標示「○○房屋台北師大加盟店」,或者「○○房屋某某特許加盟店」等,且加盟店同時還會在櫥窗,以及文宣上特別加註說明「各店獨立經營」。    

By |六月 19th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸房仲介紹過客戶,賣方就要付仲介費?

二胎房貸房仲介紹過客戶,賣方就要付仲介費? 二胎房貸曾經有過這麼一個有趣的案例,有個媽媽因為兒子想買新家,做母親的愛子心切,想幫忙兒子多看些房屋,必要時也好給些意見參考。 二胎房貸結果就這麼湊巧,兒子和母親各自透過不同的房仲,都看到相同的一間房子。做兒子的覺得那間房子還滿符合自己的需要,不過並不想那麼快就決定,想多看幾間房屋之後再說,所以也就沒跟房仲進一步討論。 二胎房貸之後再看的幾間房屋都不甚滿意,兒子於是打算,再過兩、三天,若是沒有其他更好的物件,就決定付斡旋金給房仲,讓房仲去跟屋主談價格。 不料,斡旋金都還沒付,母親突然跑來跟兒子說,她透過仲介看了幾間房屋,其中一間不論地點、格局或價位,都還相當符合需求。後來兩人發現,彼此看中意的房子居然是同一間,真是母子連心。於是就在母親的催促之下,為了不讓好不容易看上的房子被別人買走,隔天就由媽媽出面去處理。 就這樣,媽媽幫兒子買下了那棟母子倆都看中意的房子。但兒子先前接觸的仲介,卻透過屋主發現,怎麼買主居然是他們曾經帶看過的人,於是認為買賣雙方一定是透過房仲居中介紹之後,故意繞過仲介,私底下自行交易,好規避仲介費。 二胎房貸於是房仲按之前所簽的委託銷售書上的規定:「委託銷售合約到期後的兩個月內,如果屋主和仲介先前所介紹過的客戶達成買賣交易者,賣方仍然必須支付服務費予仲介。」一狀告上法院,向買賣雙方都提出必須支付仲介費的要求。 二胎房貸最後因為仲介無法舉證,他們確實帶買方去看過那間房屋,所以告訴沒有成立。 一般仲介為了預防買賣雙方在接觸過後,透過私下協議,等委託期限一過,雙方便可以略過仲介,直接完成買賣,規避支付給仲介的服務費用,所以都會在委託契約書中加上一條限制,即便是過了委託期,在二至三個月的期間內,只要賣方仍然是和房仲帶看過的買方成交的話,仍舊是必須支付仲介費用的。 二胎房貸更有甚者,有的合約還規定,成交的對象並不僅止於「房仲帶看過的買方本人」,連買方三等親以內的親人,這項條款都是有效力的。 當然,訂定這項限制條件,為的是防堵買賣雙方私底下協議,利用房仲居間找到供需雙方之後,就把房仲給甩了。 二胎房貸雖然有時候買賣方並非刻意要私下成交,而是買方決定購買的時間確實已經過了「委託期間」;或者像本篇案例一樣純粹只是巧合,但還是要提醒讀者,房屋的委託契約中存在這一條規定,以免產生不必要的困擾跟糾紛,而如果規定不合情理,譬如連「三等親」都列入限制時,就應該主張刪除。     小心簽一般約變成受災戶 我有位很熟的客戶,常找我聊天。有一回聊到各自第一次的賣屋經驗時,他的經驗讓我印象相當深刻。 二胎房貸我這位客戶能力滿強的,三十歲左右就自己買下了一間房子。三十五歲時,看上另一間更棒的房屋,不過那間房屋總價不低,於是著手準備將第一間房屋賣掉,好換成第二間房屋。由於他工作也忙,為了可以盡早籌齊第二間房屋後續的款項,他一共和五家房仲簽了一般委託,所以五家仲介都有他家的房門鑰匙。 二胎房貸為方便仲介帶買方來看房子,朋友先將他部分比較重要的家當搬去臨時租的房子,待新家過戶手續完成後,便可以搬進新屋去住。 結果一時間過後,他回舊家看看,沒想到卻看到滿屋杯盤狼藉,桌上、櫃子旁,四處散放喝過的飲料罐、吃完的糖果袋;再加上幾天前一場大雨,窗戶沒關上,地毯也溼了一大片。看到此情此景,朋友氣炸了。但因為沒有裝錄影設施,根本弄不清楚是哪家仲介所為。打電話一一詢問,對方都推說很可能是買方留下的垃圾 ;至於落地窗,每位房仲也說自己離開前都檢查,並且關上窗了。 朋友笑稱,沒想到不過就是要賣個房子嘛,怎麼好端端的,突然自己就淪為「受災戶」啦。真是不經一事,不長一智。自此之後,他所有要賣的房子,都是簽給單一一家房仲的專任委託銷售。 二胎房貸其實只要是賣方與多家房仲簽定一般委託銷售的話,就要想到會有這樣的風險。現在很多學者專家倡議要廢止專任委託制度,事實上是「見樹不見林」的看法,除非有更好的配套措施,否則廢除專任委託,卻改變不了一些不肖仲介人員的服務態度及取巧做法,問題可能更複雜。 二胎房貸所以,假如屋主仍然執意要用一般委託的方式,就必須採取更積極有效的防範措施,譬如規範房仲公司帶看的方式,把鑰匙交給管理,要求房仲一定要登記領取,隨時關心屋況,或加裝錄影設施,如果仲介有不當行為,立即淘汰不良仲介並拒絕再與該公司合作,以免真正發生問題時哭訴無門。  

By |六月 18th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸小心,代書原來是詐騙集團

二胎房貸小心,代書原來是詐騙集團 二胎房貸有一位朋友說他的親戚,曾經遇上類似詐騙集團的代書。 二胎房貸他的親戚賣了一間房子,當產權過戶後,代書在陪同他親戚去銀行理貸款時,藉故把他支開。但因為他親戚所有的印章、印鑑、身分證明等文件,都給代書保管,所以代書就利用親戚離開的短短五分鐘時間,重新塗改了轉帳的帳戶,讓原本買方應該匯到賣方帳戶的幾百萬,就這麼神不知鬼不覺的,進到不知名的人的口袋裡。 二胎房貸這名西裝筆挺的代書,是買方所找來的。在產權過戶之前,買方的一切付款都相當正常,因此朋友的親戚也不疑有他,誰知道產權一過完戶,買方以及買方的代書都立刻變了。不但後續應該匯入他親戚帳戶的錢沒有匯進去,房屋產權還被銀行設定了抵押權,簡直如遭晴天霹靂。 有了這個前車之鑑,朋友在賣房子時老是擔憂,自己會不會也碰上類似的問題。當然更不敢信任買方找的代書,怕萬一買方和代書聯合起來,過戶卻拿不到錢,我跟朋友建議,不如就採用房仲的代書好了,這樣買方賣方都能省去心中的不安。 二胎房貸所謂「代書」,是沿襲以前慣用的稱呼,是指土地登記代理人的意思,現在稱為「地政士」。接受房地產買方或賣方委託,業務範圍包括:簽定買賣契約書、代辦銀行貸款、設定抵押、塗銷登記,以及申請不動產權利登記、產權變更、移轉登記等。所以一般來說,簽下買賣契約書之後,接下來的工作就會轉到代書手上,有的甚至連水電瓦斯過戶、計算買賣雙方費用分攤等相關的工作,也是由代書來處理。 一般民間的習慣,如果房地產買賣沒有透過仲介公司的話,那麼辦理產權移轉登記,也就是所謂「過戶」手續的代書,通常由買方負責尋找信任的代書,但這並不是法律規,也可以藉由雙方協調,由賣方代書辦理。 二胎房貸但不管是買方代書或是賣方代書,對於相對人來說,總是覺得不夠安心,所以透過知名仲介公司提供的「特約代書服務」,通常是比較可靠的。 此外,最重要的是,不論你委託的是哪個代書,都不要偷懶,所有印章、相關身分證件等,都不要寄放在代書那裡,隨身攜帶或許麻煩一點,但總比事後才大嘆遇見郎中好得多。 二胎房貸台灣的消費者太容易信任別人,我們經常看見將重要文件證明以及印章全權委託代書的例子,每每都看得我們心驚膽跳。畢竟不怕一萬,只怕萬一,即便是合格的代書,也可能因為臨時急迫的需求,而做出傷害顧客的事情。這一點,千萬不可不慎。 專家壓箱寶 怎麼尋找讓人安心的代書? 二胎房貸那麼,怎樣才能找到令人安心的代書?我想,最基本的保障是,要先弄清楚自己面對的代書是不是個合格的代書,因為合格代書是必須通過國家考試的,相關的證件,就是最快速準確的鑑定方法,也可以上內政部網站查詢對方是不是合格的地政士。 二胎房貸代書的收費標準,一般是有公會表定會格沒錯,上網查,很容易就可以查得到。但因為代書之間也有競爭,所以大家常會發現,不同代書之間各項服務的收費水準其實並不一致。

By |六月 18th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸投資型套房的房子,像不定時炸彈

二胎房貸投資型套房的房子,像不定時炸彈 二胎房貸《智富月刊》曾經報導過,一個國中曾輟過學、高中讀三流學校、大學是靠進「先修班」才勉強擠進窄門的年輕人,在他二十二歲念大二時,就賺進人生第一個一百萬元;二十八歲時,不過是個月薪百萬的產險理賠人員,卻已經累積了近千萬元的資產! 二胎房貸原來,這位書怎麼念都念不贏人的年輕人,竟然是靠著法拍屋入門,用不到十年的時間,買了超過十間房屋,然後當起「包租公」,就一路致富至今。 二胎房貸這則報導,確實教人眼睛一亮。說實在的,誰不想當包租婆、包租公,順利的話,房子光擺在那裡就會幫你不停賺錢,真是再好不過的事情了。所以內行人一定知道,房仲業也有針對區域特性,譬如:都會區、學校、工業園區附近主打這項訴求,就叫作「投套」。 「投套」顧名思義,指的就是「投資型套房」的建物。一般房仲業務會以「投套租金可以多賺好幾倍。」為訴求,向消費者展開促銷攻勢,聽了確實任誰都躍躍欲試。 二胎房貸我有個在大學教書的朋友,收入穩定、工作時間有彈性,前幾年也開始起心動念做起包租公。於是,開始在岑校附近買了間三十多坪的房子,隔成六間套房出租;每間套房月租個八千、一萬,每月收入立刻比整層出租足足多出了三萬多元,不知羨煞多少同事。 不過很多人只注意到投套的經濟效益,卻經常忽略它所產生的成本及風險。投套的形式基本上有兩種,一種是現成的投套,另一種是改裝的投套。 二胎房貸現成的投套,買來時就已經是改裝完成,前屋主自然要將他當初的裝潢費轉嫁給下一手,灌進房屋售價裡。 另一種是改裝的投套,也就是先買屋再自己改裝,隔間裝潢的費用自然又會是另一筆不小的投資。像我那教書的朋友,光是隔間的施工費用,就花了將近百萬元;如果再加上相關設施,算一算,大概也需要快兩年在滿租的情況下,才能將這些改裝的費用回收。請特別注意,以下兩年的投資回收期,可是還沒把房屋總價以及貸款利息計算進去。 二胎房貸更有甚者 ,這些房屋在申請建照的時候,都是以一般公寓名義申請的,萬一改裝施工不當,不但可能惹出一堆屋況上的問題,還可能危及房屋結構的安全;若果真如此,後續要支出的費用不知道還要增加多少呢! 除此之外,要是改裝成投套令旁人眼紅,或是施工期間敲敲打打引起鄰居不悅,那他們只要一通電話,經查屬實,建管單位馬上就會派拆除大隊,把你花了大錢蓋的隔間設施,通通當成違建立刻拆除。 我就認識一位投資客,他五樓的套房原本出租得相當順利,所以想在頂樓再多加蓋幾間套房,就能像養金雞母般,按月再多下幾顆金雞蛋。沒想到,某天,也不知道是誰去告發的,一通電話後即報即拆,害他眼看就要完工的隔間裝潢,立刻化為烏有,近百萬的投資轉眼全數泡湯。 二胎房貸麻煩的事還不只是這一樁。投套賺錢人盡皆知,連有線電視公司也要來參一腳,要求這個投資客的收費標準必須按人頭收費,不能按門牌收費。他總不能讓房客收看不到有線電視,迫於無奈,只好忍痛一個月繳交人家六倍的有線電視月租費。 這不打緊,這位投資客的房子由於室內重間成六間套房,管線自然到處亂跑,遇到有滲水漏水的問題,鄰居第一個就先告他;房客一多,出入份子自然也比較複雜,他再度挨告。再加上,房客一下電燈不亮、一下瓦斯不熱;有人想退租,又有人想問租,他忙得像生意接不完的大老闆,整天電話響不停。最後,連他老闆也受不了他的雜務太多,乾脆丟了幾個月的遣散費,請他捲鋪蓋走路。為了照顧他的套房投資,投資客連自己的本業都弄丟了! 二胎房貸原本打的如意算盤是,房子「擺在那裡」就可以幫忙賺錢。誰料想得到,竟無端生出這麼多麻煩事,冒出這麼多看不見的成本。這一切,還沒算上無法滿租所造成的收入空窗期。聽了這幾個案例,相信大家應該更能理解,原來不是所有的包租公都可以翹著腳數鈔票的。 因此,想當包租公、包租婆的人,務必要睜大眼睛豎起耳朵,看清楚聽仔細,把各種狀況都盤算清楚了,才理性的加入投套一族。

By |六月 15th, 2016|二胎房貸|0 Comments

二胎房貸履約保證像防彈衣,有穿有保佑

二胎房貸履約保證像防彈衣,有穿有保佑 二胎房貸有一位熟識的客戶,多年前透過某家仲介公司,買了一間五百萬的房子。在簽約時,他先支付一筆五十萬元的簽約金,並且相當謹慎的要求賣方,一起找了銀行辦理「成屋履約保證」。 二胎房貸接著,房子按照正常程序辦理過戶,但我那位客戶卻發現,當初簽約的那筆五十萬元簽約金,一直沒有匯到專戶裡。於是他去詢問負責的業務,業務員支支吾吾交代不出個所以然來。一直到最後,他才坦承那筆錢被店長「暫時」挪用了。 二胎房貸好在我那位客戶在一開始就設想到,要辦理「成屋履約保證」,管理買賣雙方的履約風險,這筆五十萬元的簽約金後來便由承接履約保證的銀行先代墊,房屋買賣才順利完成。 不過,值得特別注意的是,同樣標榜「履約保證」制度的仲介公司,其實各自負責的圍是有很大差別的。大致分為以下兩種:一種是「買賣履約保證」,另一種則是「價金履約保證」。 二胎房貸所謂「買賣履約保證」是指萬一交易失敗,但已經有一方取得非法利益,例如賣方已取得價金卻不過戶,或買方只支付部分價金卻已經取得產權。這時候履約的銀行,會把剩下的價金或物品,補齊後交給受損失的一方。 「價金履約保證」則是,履約銀行只針對已經收到的價金提供保證。換言之,就是買賣雙方簽定買賣契約後,由銀行出面保證,買賣價金會保管在銀行的專戶裡,直到交屋時,再由銀行專戶中結清,支付給賣方。 二胎房貸如此一來,買方不必擔心房子未過戶,錢就被賣方取走;賣方也不須害怕,房屋過了戶,買方卻不繳尾款。萬一出現任何狀況,買方支付的所有價金將全數歸還,就當作交易從未發生,雙方都不會有任何損失。 曾經有朋友還問過我,他遇過不提供履約保證制度的房仲,那種情形又該如何? 二胎房貸之所以會有房仲不願意承做「履約保證制度」的原因,除少部分是屋主的堅持之外,更多時候是因為屋主便是投資客。因為投資客都必須靠著不斷的出售手上不動產換取現金,盡快拿到現金之後再繼續投資購買其他不動產,藉著這種方式來操作財務槓桿,放大收益,若是透過「履約保證制度」,就必須等交屋完成後才能拿到錢,財務槓桿效果明顯受到限制。房仲公司若跟投資客長期配合,自然不敢得罪投資客。 不過,遇到這種狀況,還是要堅持爭取履約保證,才能有效保障自己的權益;否,交易一旦出問題,處理起來不只棘手,還得耗費很多的時間跟力氣。 專家壓箱寶 履約保的重要性 一般房屋買賣成立的過程,會經過四個步骤:簽約、用印、完稅、交屋,不同步驟間,買賣雙方各自會出現不同的風險。 二胎房貸在完成「完稅」這個步驟時,會將房屋權狀屋主的名字改變成買方的名字,此即表示買方已經取得產權。這時候,屋主大約只收到二至三成的價金,萬一發生買方不願繼續付款,或者買方與代書勾結刻意詐騙,屋主將面臨巨額損失的風險。 另一種狀況剛好相反,在完稅步驟尚未完成之前,權狀還沒變更為買方的名字,這時候屋主收了部分價金卻拒不過戶;或是屋主在過戶期間房屋被查封,根本無法過戶,此時買方不但已經支付了一大筆錢,又極有可能拿不到產權,萬一屋主落跑,買方無可避免會兩頭落空。 為避免以上問題發生,房仲通常會建議買賣雙方做「履約保證」;也就是在銀行內開一個專戶,把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管,等到交屋時,銀行確定成交後,再把新的權狀交給買方,同時將所有價金交給賣方。 二胎房貸可以提供履約保證的機構不只有銀行,部分「建經公司」也提供類似的服務,手續費從萬分之一到萬分之六不等,都會提供買賣雙方「保證書」,但保證內容及範圍差異很大,消費者要仔細比較,看清楚保證書內容,千萬不要貪圖小額的手續費,反而落入更大的風險。

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二胎房貸說好現況交屋,家具卻通通不見了?

二胎房貸說好現況交屋,家具卻通通不見了? 二胎房貸我曾經看過一位投資客,他總是習慣把房子裝潢得漂漂亮亮的,營造出非常高級的質感後,才交給合作多年的房仲幫忙找買方。而跟他合作的房仲也很有默契,都知道要替他特別觀察買方,如果對方的購買意願受到實體屋的擺設而提升,這時業務員就會自動替房價加碼。 二胎房貸有一回,因為接手的業務員是從分店調過來的新人,不太熟悉這名投資雨各的操作手法,誤把投資客所說的:「如果價格賣得漂亮的話,這些家具就通通送給買方。」解讀成:「如果賣到差不多是我開的價的話,就可以把這些家具通通送給買方。」 二胎房貸所以,當這名新業務發現,買方十分中意投資客房子裡的家具擺設,以及各項設施後,就在一旁猛敲邊鼓,表示:「你真的是好運氣,碰到這麼有品味的屋主,只要你價格不要壓得太低,人家是很願意把這些家具設備通通送給你喔,到時候你只要人搬進來就可以了,多省事啊!」 二胎房貸原本就被整體裝潢打動的買方,也不過度壓低房價,只是意思意思壓低一點點的價格。後來投資客也答應了買方的出價,雙方很快成交並且過戶,買方還特別指著合約,跟房仲以及屋主再次確認是「現況交屋」。 等到買方搬進新房時嚇了一大跳,所有的家具通通都不見了,不是說好所有家具設備都要奉送的嗎?他完全沒有添具家具,結果跟仲介所的落差未免也太大了。 其實問題之一,當然是出在負責溝通的房仲傳遞錯誤訊息;另一方面則是,大家對於所謂的「現況交屋」認知並不一致,所以經常會引發糾紛。 二胎房貸一般來說,「現況交屋」指的應該分成兩方面:一是指,雙方在談妥所有相關條件的當下,實體房屋所呈現的面貌,這是有形可以看得見的「現況」;另一方面則是抽象不易覺察的「現況」,例如該間房屋是否有已存在的租賃契約等限制條件。 二胎房貸所以,消費者在購屋時一定要記得,搞清楚房屋這兩種「現況」,對於看得見的現況要拍照存證,各項條件的說明也要錄音存檔,並且在合約上確實記載屋主要贈送給買方的各項設施等。對於不易覺察的抽象現況,譬如預告登記、抵押權設定、租賃契約存續問題,當然要特別注意合約上的記載,才不至於出現以上的糾紛。     提前過戶土地,將土地增值稅轉嫁消費者 我有一位朋友幾年前購買預售屋,結果房子還沒理過戶,突然接獲建商的通知,說要將土地所有權先過戶給各住戶。朋友去辦理相關程序時,還碰到一些未來同社區的住戶,大家紛紛表示,先拿到土地的所有權也好,感覺更加安心了。 二胎房貸後來我朋友因為一些工作原因必須搬家,打算把才過戶不久的房子轉賣掉。房仲業務順利幫他把房子轉撐售出,就在核算相關稅金時發現,居然必須繳交一筆超出預期的土地增值稅。 朋友詳細詢問之後才恍然大悟,原來,當年建商提前一年過戶土地給購屋者,透過土地所有權的轉移,將建商原本該負擔的土地增值稅,成功轉嫁給消費者 ,由消費者來負擔。 土地增值稅的計算,原本應該是從房屋過戶到房屋賣出這段期間內,土地隨時間增值而必須繳交的稅額;也就是說,若是建商利用「偷天換日」的手法,將土地所有權在房屋過戶前一年,提前將土地過戶給消費者,井沒感覺有任何差異,但等到房屋要轉賣而結算土地增值稅時,消費者便會刀負擔一年的土地增值稅;而那一年的土增稅,原本應該是由建商負擔的才對。 二胎房貸先拿到土地所有權固然是有保障,但等到之後你要把房子賣出去時,就會多計土地增值稅。 二胎房貸多年前房地產景氣上揚時,許多地區新建案如雨後春筍,建商到處搶建。新北市曾經發生一個案例,當時某一著名財團在當地興建一個建案,房屋蓋到一半尚未完工,就將土地移轉給當時的承購戶,沒想到興建的進度愈來愈慢,原本應該在隔年交屋的房屋居然一拖三年。 後來這個建商因為財務周轉失靈,宣布倒閉,房子不蓋了直接跑路,後續處理的問題就變得非常棘手,由於土地持分者眾多,意見紛雜,沒有法整合,讓原本有意接手的其他財團因而卻步,最後甚至放棄。 專家一點通 何謂「土地增值稅」? 二胎房貸土地增值稅是在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率,計算繳納的一種租稅;所謂土地漲價總數額,是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值,或原規定地價的總額。 土地增值稅的稅率自民國九十四年二月一日起,是採用累進的20%、30%、40%等三級稅率,長期持有土地達二十年以上者,另有減徵優惠,而且政府為了減輕自住房屋者之負擔,對於出售自用住宅用地時,規定一人一生一次可享受百分之十的優惠稅率,同時出售自用住宅用地後,另行購買自用住宅用地時,原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件 ,亦可申請退還。

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二胎房貸投資客的房子不能買嗎?

二胎房貸投資客的房子不能買嗎? 二胎房貸有一次去演講,台下有位學員分享他的買屋經驗。他說他買到投資客的房子,很慘的是,投資客常用的手法,在那次他全碰上了。 二胎房貸他提到投資客將牆壁打掉,然後與房仲聯手大力促銷「可使用」坪數有多少有多少,讓他對「大空間」已經產生預期心理;他到現場看過,也感覺室內確實較一般同坪數的房子寬敞許多,當場就接受對方的說法,確實房屋有這麼大的空間,就該值這麼多價金。 二胎房貸買了之後,他跟鄰居打聽比較,結果他那間房子的總價,硬是比同棟所有鄰居都多出個數十萬的金額,讓他懊悔不已。實際上,他真正買到的是權狀上面的坪數。 二胎房貸投資客的房屋,內部裝潢乍看都相當吸引人,看起來美觀的樓板夾層,感覺實用的壁櫥衣櫃,當下你一定感覺那些設計貼心感人,怎麼看也不像是間二、三十年的老房子。 二胎房貸等到搬進去住了之後才逐一發現,原來夾層出現大面積滲水現象,壁櫥後面的牆壁龜裂,剝落下來一大片,衣櫥有很多抽屜其實是假的,根本拉不開,好多看似便利的插座是接不到電的……簡直教人傻眼。 二胎房貸最令他錯諤的是,申請完自來水、瓦斯後才知道,那間房子居然沒有安裝瓦斯表。就這樣,只好自認倒楣,又去了三萬元。 二胎房貸其實,投資客會買的房子不外兩大類:增值潛力大的,或是成本賣價之間可以大幅拉大的。 二胎房貸增值潛力大的房子比較沒問題,畢竟原本多是好房子,不需要做什麼手腳,光賺增值空間就荷包滿滿。但如果投資客鎖定的是成本賣價之間的價差,那裡面的文章可就多了。 二胎房貸投資客為了將本求利,卻又於房屋終究有一般行情的限制,不可能比周邊房價高出多,比較有效的獲利空間,就只剩下壓低成本一途了。 所以最快的捷徑之一,就是買進久久賣不掉的瑕疵屋,創造出低成本的第一項利多要素;另一個方式是利用各種廉價的裝潢手法,讓一星級房子變五星級,花少少成本便能換來個好價錢,創造低成本的第二項利多要素。 當然,也不是說投資客拋出來的物件就都不能碰。事實上,因為投資客通常都有長期合作的設計師以及土木師傅,若沒有存心要賺取超額暴利,他們為房屋設計的相關配備,還是能夠顧及基本品質要求的話,反而經常是物超所值。要是消費者自己錢雇請設計師以及土木師傅,不但設計水準未必那麼高,引用恐怕更是得高出好幾倍不止。 二胎房貸所以重點是,買房前要清楚判斷是不是投資客拋出的房屋;確定後,若是投資客的房子,則務必要小心我所說的細節與眉角,才不會花了錢還買一肚子氣受! 專家壓箱寶 看懂黑心投資客伎倆的順口溜 出面簽約非本人、門前停車廣告虛, 外觀老舊室內新、全新裝潢好溫馨, 油漆裝潢超講究、家具高貴不送你, 窗戶觀景全封死、壁櫥鞋櫃藏玄機, 水電插頭要注意、天然瓦斯沒有氣, 陽台外推增坪數、頂樓加蓋室內梯, 假山魚池要小心、公用空地送給你。  

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