chapter 5

這樣投資買賣房屋,才會賺大錢

房地產投資者一定要有自己的一套操作方式,必須要會市場分析,必須要會估算漲幅,必須要有堅強的賭性,掌握當前相關訊息,就能使自己捷足先登。

1當個房地產之狼,二胎房貸兩年經手一百間

我從遲疑不敢下手,到入手快速準確,運用從職業房地產投資者大咖身上所學的東西,開始南征北討買房子,看房五分鐘之內就出價,不到兩年就經手一百多間房子,並且無失誤,終於可以高喊:我是房地產之狼!

快狠準,一個月連買二十八間

在奢侈稅開始實施之前我十分忙碌,二胎房貸那時拜師學藝已經有成果,恩師已經放手讓我獨立處理物件,於是專注在五股、泰山地區,每個月就買了五、六間房屋,不到半年的時間,就買了快就要三十間的物件。

這時由於新莊成了房地產投資者的大本營,於是我被換到了下新莊操作物件,那時候量衝的非常大,一個月之內就買了二十八間;隨後還穿插了買桃園南崁、新店的房子;之後我又到八里買房子,約八間左右,然後到新竹、台中直到高雄,高雄也買了四十、五十間房吧。

就這樣跟著房子環遊在台灣西部,不到兩年的時間,我已經經手了一百多間的房子。

職業房地產投資者買屋十分之迅速,就像是我的恩師,當場看屋、當場就下定,也學到這等功力,進屋打量五分鐘內,就能開始交易。

其實有些功力不足的房地產投資者,一看房就看很久、注意很多,也常常就因此而注意到不需要注意的細節,未末倒置,結果狼性減弱,失去買房的先機。

例如有人說買二樓不好,管線會彎來彎去、容易卡住,其實這是小問題,只要我一個通水管的來通就好,花費也只需要一千五百元而已,而且這個問題是因長時間的累積而成,並非每年都要通一次,也代表這錢不是經常要花的。但是有些人卻會因為經驗不足,對這個缺點遲疑再三,最後甚至放棄的也有。

五分鐘之內看完採光和漏水並出價

我從恩師那裡學到很多,並歸納出一套自己的看屋習慣。例如一進房子就先看採光,然後頭要往上面看,因為房地產投資者絕不低頭…不是這個原因,是因為要看漏水!抬頭看廁所浴室、廚房、後陽台有沒有漏水的痕跡(例如水漬),很多管線都會依著這些地方而設,導致漏水的機率大增。

「為什麼不看地上?如果地面也發生漏水問題怎麼辦街?」有人可能會有這樣的疑問。其實當我買到房子後,最後一定會全屋重新打掉整理,所以地面一定整理得到,不會讓水漏到下一層樓去。

可是如果天花板上面漏水,就得要跟上層樓的人協調,協調的好,OK沒問題;協調不好,漏水依舊,就算這房子再好、再便宜也不值得買。

當採光和漏水問題看清楚後,接下來就要詢問仲介,這間是不是凶宅、輻射、海沙屋?不用怕仲介會隱瞞你,因為標的物現況說明書中都會記載清楚,自己也可以看清楚。

基本上沒這些問題後,我就會直接問底價多少錢,然後立即出價。看房五分鐘之內就出價,過程迅速確實。

我們常常都會錯過機會,土地貸款而房地產投資都就是吃這行飯的人,錯失機會就會沒飯吃,所以我們都要比一般人更為快速,謹慎敏銳。

沒有人會在現場考慮再三,我記得報章雜誌上曾經寫過,一個職業房地產投資者為了買下某房,曾經考慮了兩、三小時,這個新聞我相信絕對是假的。

我想這個職業房地產投資者鐵定進了房子,就跟仲介講說:「快啦,快拿來簽一簽啦!」他應該是當場就決定了,只是仲介拿資料來的時候延遲很多時間罷了。這才是房地產投資客的行為。才不會看了又看、遲疑又遲疑,然後才說要買了。

買中古屋還賠?可以去買樂透了

「買了一百間中古屋,你都沒有賠嗎?」這也是很多人的疑問,不過給你們的答案是:沒賠,只是多賺少賺而已。

不過有一次上課,有個學生來詢問我中古屋的問題,他說他買了兩間都賠了。「你可以買樂透了!」我那時這樣跟他說。真的,買賣中古屋沒有人在賠的,這十幾年來都沒聽過有人因此而賠錢的。

「你是什麼時候買的?」我問他。

「民國八十四年買的。」原來如此,民國八十一年起台北市房價開始下跌,八十四年買屋就剛好順道這波的跌勢了。最後我想解釋一下房地產投資者的專精問題。

很多人都覺得土地是房地產,店面是房地產,預售屋也是房地產,所以房地產投資者應該是什麼房地產都玩、都專精。可是對職業的房地產投資者而言,預售屋是預售屋、中古屋是中古屋,每人都會專精於某個區域,而不會跨領域,除非確定要轉型。

土地貸款所以以後當有人在你面前誇耀「我買過土地、中古屋買了一間,預售屋也買了一間……」請放心,這個人一定不是職業房地產投資者的大咖。

 

經驗分享

‧看屋三重點:採光、抬頭看漏水、是不是凶宅輻射海砂屋。

‧房地產投資者無法錯失機會,錯過了就等於沒飯吃了。

‧每個房地產投資者大部分都有專精的區塊,而非樣樣都買、樣樣通。